近半數房企業績預虧 中小房企生存壓力加劇

近期，各大房企半年度業績預報逐漸披露。Choice數據顯示，已披露的41家房企業績預告中，18家房企業績預虧，部分企業虧損甚至達數億元。

　　自年初以來，A股地產板塊走勢低迷，年內房地產指數累計跌幅達16.51%。港股地產企業同樣整體表現不佳，融創中國、碧桂園等龍頭企業年內跌幅超20%。

　　近半數預虧 增速放緩

　　受政府調控政策影響，上半年房企銷售情況不佳，下行壓力加大，地產行業增速大幅放緩，部分房企業績下滑。泰禾集團、新華聯、南國置業、嘉凱城、美好置業、*ST銀億等公司凈利潤預虧金額均在3億元以上。

　　預計虧損額度最高的是陷入債務重組危機中的泰禾集團。業績預報顯示，上半年，泰禾集團預計虧損8.5億-11.5億元。值得一提的是，本次報告期內虧損金額較去年同期有所下降。

　　近年來，泰禾集團的債務壓力不容忽視。據悉，為積極穩妥化解公司債務風險，泰禾集團已成立專項工作小組開展債務重組工作。不過，7月30日，泰禾集團再現債券違約，主要原因是受到地產整體環境下行影響，現有項目的去化率有所下降，銷售預期存在波動。

　　作為老牌房企的新華聯業績同樣表現不佳，虧損幅度持續擴大。上半年，新華聯凈利潤虧損7億-7.5億元。新華聯回應稱，部分房地產項目因疫情反復、市場環境等原因銷售未達預期；部分已售項目未能按計劃實現交付，無法結轉收入和利潤等。

　　不過，也有房企業績實現正增長。綠地控股營業總收入同比增長34.74%；奧園美谷實現扭虧為盈，凈利潤預計盈利4800萬-5800萬元。

　　從目前披露業績預告的上市房企來看，出現業績預虧、預減的房企中，主要是中小房企。隨著行業集中度逐漸提升，房企競爭愈演愈烈。今年上半年，全國房地產調控次數頻繁，房企融資環境趨緊，中小房企資金端面臨挑戰，生存壓力加劇。

　　信貸收緊 現金流壓力加大

　　為穩定房地產市場，自今年年初開始，中央調控政策不斷升級。“三道紅線”從房企融資端抑制房企投資擴張，房貸集中管理政策從銀行端控制資金流入房地產，集中供地則從供給端改變房企拿地節奏，房企端、銀行端、土地端三大主體聯合發力，多措并舉，進一步落實穩地價、穩房價、穩預期的目標。

　　上半年來，房地產融資監管方面的審核持續加強，上海、北京等城市相繼出臺政策嚴查經營貸、消費貸等違規入市。業內人士認為，房地產行業的金融監管持續強化，銀行信貸環境收緊成了2021年的一個主要特征。預計在房貸新規“三道紅線”壓頂下，購房貸款額度嚴控，信貸環境或將繼續趨緊。

　　在信貸環境收緊情況下，房貸利率開始企穩回升。自2021年2月開始，全國首套及二套房貸款平均利率呈現顯著的止跌回沖態勢。2021年5月全國首套房利率為5.33%，環比上升0.02個百分點，較去年同期上升0.01個百分點。

　　隨著房貸利率回升，消費者購房壓力加大，房地產銷售出現回落，進而帶動房地產行業資金增速放緩。國家統計局數據顯示，1-6月份，房地產開發企業到位資金102898億元，同比增長23.5%，增速收窄6.4個百分點，這是國內貸款增速年內首次轉負。

　　諸葛找房研究中心相關專家表示，隨著國內房企融資監管力度的加強，國內貸款增速年內首次轉負。雖然7月全面降準，但由于“三道紅線”疊加房貸集中度高壓，對行業資金端助力受限，部分房企面臨回款壓力，后續房企仍需追求銷售回款來加強現金流。

　　“不僅是一般融資渠道被嚴格監管，從表內到表外，地產所有的非正式資金入口都在被堵上，整個行業步入深水區。”業內人士分析稱。

　　以穩為主房企或將主動降負

　　今年上半年，房地產市場延續去年底熱度，部分城市甚至出現了升溫過快現象，對此，自年初以來，從中央到地方調控不斷升級。但在接下來較長一段時間內，“房住不炒”仍是主旋律。

　　諸葛找房表示，從地方層面來看，調控加碼的城市逐漸拓展到熱點三、四線城市及都市圈城市，同時熱度居高的城市不排除多次加碼的可能。同時，針對二手房調控的舉措將會越來越多，出臺二手房成交參考價機制的城市或將繼續擴圍。另外，熱點城市二輪集中供地規則或將優化調整，強化房地聯動機制，持續發揮穩地價、穩房價作用。

　　此外，房地產金融監管仍是重點，“三道紅線”聯合“房地產貸款集中度管理”持續發力，房企整體融資環境繼續從緊，對于金融監管的重視抬升到空前高度，房地產去杠桿化刻不容緩，更多房企也將面臨主動“降負”，追求高質量發展。