近七成物企持有現(xiàn)金正向增長(zhǎng)

2023年物企年報(bào)季結(jié)束，64家上市物企中共有57家按時(shí)發(fā)布了“成績(jī)單”。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，已披露業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)的物企平均凈利潤(rùn)達(dá)2.95億元，同比增長(zhǎng)7.27%，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。此外，物管行業(yè)在歷經(jīng)兩年多的深度調(diào)整后，七成以上企業(yè)2023年持有現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)。多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物管行業(yè)在2023年呈現(xiàn)出積極向好發(fā)展態(tài)勢(shì)的背后，是物企紛紛“剝離”開(kāi)發(fā)商后獨(dú)立性進(jìn)一步增強(qiáng)的結(jié)果。

盈利水平改善

出現(xiàn)止跌回穩(wěn)信號(hào)

2023年，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未完全出清，關(guān)聯(lián)度較高的物業(yè)行業(yè)仍處于調(diào)整期。但從披露年報(bào)的上市企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，越來(lái)越多物企正走上健康穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)之路。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究院發(fā)布的《2023年上市物企研究報(bào)告》，2023年，57家上市物企均有凈現(xiàn)金結(jié)余，合計(jì)總額1230.77億元。其中，萬(wàn)物云持有現(xiàn)金155.72億元，排名第一，隨后3名分別為碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利物業(yè)，均手握超百億元現(xiàn)金。

從增幅來(lái)看，近七成物企持有現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)。同時(shí)，2023年上市物企的平均凈利潤(rùn)也呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的積極局面，行業(yè)盈利能力正在提高。

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，已披露數(shù)據(jù)的57家企業(yè)平均凈利潤(rùn)為2.86億元，同比增長(zhǎng)23.15%；平均凈利率5.9%，較上年同期提升0.8個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)雙增長(zhǎng)。其中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活以凈利潤(rùn)29.43億元排名第一，萬(wàn)物云和恒大物業(yè)分別以20.36億元和15.64億元的成績(jī)排名第二和第三。

引人關(guān)注的是，在2021年、2022年蟬聯(lián)物企凈利潤(rùn)排行榜榜首的碧桂園服務(wù)已跌出前十名。記者注意到，3月初，碧桂園服務(wù)發(fā)布業(yè)績(jī)盈警，稱其業(yè)績(jī)下降主要是由于進(jìn)行了關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備、商譽(yù)及其他無(wú)形資產(chǎn)減值計(jì)提，這也意味著碧桂園服務(wù)的凈利潤(rùn)減少實(shí)際上受到了地產(chǎn)母公司出險(xiǎn)的“拖累”。

獨(dú)立性增強(qiáng)

主動(dòng)降低關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)

“2023年至2025年會(huì)是物管行業(yè)分水嶺，此岸是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈末游，彼岸是基于不動(dòng)產(chǎn)持有的消費(fèi)。能否達(dá)成行業(yè)從此岸到彼岸的涅槃，要擺脫路徑依賴，要自身有更獨(dú)立自主的決心。”萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上如是說(shuō)。

提升獨(dú)立性,是物企免于為地產(chǎn)“輸血”、集中力量提升盈利能力的必經(jīng)之路。多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，過(guò)去一年物管行業(yè)的向好發(fā)展，離不開(kāi)物企在主動(dòng)降低關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)方面取得的成果。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年，共有34家上市物企公布了在管項(xiàng)目中關(guān)聯(lián)方面積情況：平均占比由2022年同期的48.04%，下滑至46.6%，比重超50%的有15家物企，占比不足五成；60%以上面積來(lái)自關(guān)聯(lián)方輸送的物企，由2022年的9家降至7家。

民營(yíng)頭部物企也拿出了更大決心提升企業(yè)獨(dú)立性。萬(wàn)物云與萬(wàn)科的持續(xù)關(guān)聯(lián)交易收入占比連年下降。朱保全表示，公司2023年度剔除所有與開(kāi)發(fā)商相關(guān)收入后，對(duì)收入影響僅有17.5%，且收入增速變得更快，達(dá)14.5%，毛利增速達(dá)23.7%。

融創(chuàng)服務(wù)非關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)也在2023年持續(xù)增長(zhǎng)，收入同比增長(zhǎng)10%至約64.39億元，占比達(dá)約92%，已成為集團(tuán)收入的主要來(lái)源。

新趨勢(shì)

輕規(guī)模重服務(wù)

粗放式的增長(zhǎng)模式正在被拋棄，高質(zhì)量的多元服務(wù)成為企業(yè)關(guān)注重點(diǎn)。

許多物企正在陸續(xù)退出無(wú)利潤(rùn)或低利潤(rùn)項(xiàng)目。比如，萬(wàn)物云年內(nèi)退出盈利能力較低的住宅項(xiàng)目89個(gè)；綠城服務(wù)退出部分低質(zhì)項(xiàng)目，合計(jì)在管面積870萬(wàn)平方米；金科服務(wù)主動(dòng)退出無(wú)利潤(rùn)或只有利潤(rùn)無(wú)現(xiàn)金流的項(xiàng)目，合計(jì)在管面積1390萬(wàn)平方米。

另一方面，物企正在積極尋求在社區(qū)增值服務(wù)、非住宅服務(wù)、城市服務(wù)等業(yè)務(wù)方面的突破。

在社區(qū)增值服務(wù)方面，許多房企開(kāi)始在經(jīng)紀(jì)、新零售、裝修、社區(qū)商業(yè)和智能化等方面發(fā)力。例如，根據(jù)越秀服務(wù)發(fā)布的財(cái)報(bào)，其社區(qū)增值服務(wù)已成為各業(yè)務(wù)板塊中增速最快的業(yè)務(wù)，營(yíng)收9.32億元，同比增長(zhǎng)43.3%。其年報(bào)中稱，向客戶提供多樣化的服務(wù)類型是其實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)穩(wěn)步提升的原因之一。

記者注意到，在各企業(yè)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，其高層都提及提升服務(wù)質(zhì)量、開(kāi)發(fā)多元業(yè)務(wù)探索新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，并作為其“高質(zhì)量”的表現(xiàn)之一。克而瑞物管認(rèn)為，隨著物業(yè)企業(yè)更加專注于更高質(zhì)量，行業(yè)將逐步向良性方向發(fā)展。（記者 鹿楊）