如何看待房地產市場的膠著狀態

隨著上半年經濟數據的出爐，各行各業上半年的發展概況也更加清晰。2022年上半年房地產市場處于十分膠著的狀態。受到疫情多點散發等影響，不少城市房地產市場在企穩過程中遇到阻力，不過也有一些城市的市場在臨近年中時呈現一定回暖跡象。

　　上半年政策暖風頻吹，多城市密集出臺調控政策，令人印象深刻。很多城市房地產市場面臨下行壓力，在穩增長放在更加突出位置的背景下，各地因城施策促進房地產業良性循環和健康發展，意在發揮穩樓市在穩經濟中的作用。4月29日召開的中央政治局會議明確，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求。上半年，信貸政策調整，房貸利率下調降低購房成本，在一定程度上推動很多觀望者及時出手購房。各地積極采取包括降低首付、取消“認房又認貸”、放寬限購、放寬限售、縮短個人住房轉讓增值稅免征年限、棚戶區改造推出房票安置等調控舉措，旨在提振市場預期，更好滿足居民剛需和改善性住房需求，促進住房消費健康發展。房地產開發企業更是想出以小麥、大米、西瓜等農作物抵房款等促銷手段，折射出個別城市和房地產開發項目想要盡快銷售回款的急迫心情。

　　政策效應正在逐步顯現。國家統計局數據顯示，6月份商品住宅銷售價格環比總體趨穩。70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有31個和21個，比上月均增加6個。據測算，6月當月全國新建商品房銷售面積和銷售額環比增速均超過65%，增速較上月明顯擴大。6月份，成都以新建商品住宅價格環比上漲1.3%和二手住宅價格環比上漲2.0%領漲70個大中城市。

　　不可否認，當前房地產市場企穩回升仍面臨一些矛盾和難題。城市間分化依然十分明顯。一些城市房地產銷售量和價格回暖的同時，仍有不少城市的市場處于下行區間。當前總體成交量還處于較低位置。房地產開發企業仍偶現債務違約，個別房地產開發項目因為資金問題出現延期交付。這些情況在一定程度上影響了購房者對于市場的信心和預期。有人認為，房地產市場短期已經觸底，但恢復將是緩慢溫和的過程，市場在底部徘徊的時間將比過去周期中更為漫長。如何提振信心和扭轉預期？還需進一步因城施策出臺和調整房地產調控政策，加大信貸的支持力度，降低交易環節稅費成本等。這些舉措都有助于更好滿足剛性和改善性需求，激活市場交易量。

　　上半年，房地產預售資金監管備受關注。預售資金是房地產開發企業進行項目開發的重要資金來源，與此同時，加強對預售資金的監管，防止預售資金被違規挪用，也是避免出現爛尾樓，保護廣大購房者合法權益的重要舉措。今年1月，住房和城鄉建設部、人民銀行和銀保監會聯合發出《關于規范商品房預售資金監管的意見》。4月29日召開的中央政治局會議要求，優化商品房預售資金監管。商品房預售資金監管當更嚴更細，既發揮好穩定房企資金來源的作用，優化支出使用流程，使用便捷；又必須在嚴格監管下實現專款專用。如一些省份的預售資金監管規定明確，屬于重點監管資金的，不得用于支付其他借（貸）款的本金和利息和用于繳納土地價款等。應切實保障房地產項目竣工交付，維護好購房人合法權益，防范降低房地產領域風險。

　　從中長期看，我國房地產市場總體需求有望成為未來平穩健康發展的重要支撐。房地產市場存在結構性潛力，特別是在人口凈流入的城市和經濟發展水平較高的城市，需求仍將活躍。業內專家預計，商品房市場中長期仍能保持每年12億至15億平方米的交易規模。貝殼研究院的研究也認為，未來15年，住房需求仍有超過200億平方米的規模。 （本文來源：經濟日報 作者：亢 舒）