促進房地產市場平穩健康發展

中共中央政治局近日召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議指出，要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

　　如何進一步穩定房地產市場？怎樣用足用好政策工具箱？保交樓又該如何實現？記者就上述問題采訪了有關專家學者。

　　抓住重點穩定市場

　　穩房地產市場對于全方位守住安全底線至關重要。房地產業是國民經濟的重要產業部門，這不僅體現在房地產業本身對投資、消費和服務等經濟活動的貢獻，還體現在其對眾多關聯產業的帶動作用。

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，在我國經濟發展面臨三重壓力，尤其是在疫情反復沖擊和外部環境嚴峻復雜的形勢下，確保房地產市場穩定對穩住宏觀經濟非常重要。

　　國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松認為，當前穩定房地產市場要抓住三個重點。一是合理釋放改善性需求。目前，城鎮戶均住房已超過1.1套，購房主體已轉變為改善性需求。從政策層面來看，首次置業政策已經基本到位，但改善性需求仍有較大空間。二是加快推進出險房企債務重組，逐步恢復個別房企的融資功能，增強各方信心。三是要完善商品房預售制度。

　　浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬認為，減小房地產下行幅度，對于當前穩定宏觀經濟大盤意義重大。穩定房地產市場要增強市場信心，包括消費者消費信心、開發企業拿地與開發的信心，信心比黃金更重要。

　　虞曉芬預計，下半年商品房銷售狀況將好于上半年。一方面，房貸利率下行將降低購房者利息負擔；另一方面，除了熱點城市，各地陸續取消限制性政策，出臺了眾多激勵性政策，其政策效果將逐漸顯現。

　　用足用好政策工具箱

　　房地產調控的主體責任在地方。不同城市的情況千差萬別，不論是房地產市場調控，還是保交樓、穩民生，地方政府最了解當地情況，能夠采取最有利于地方發展的舉措。

　　我國從2018年開始建立了房地產長效機制，形成了統一目標、因城施策、一城一策、城市主責的工作機制，并從實際出發不斷完善政策工具箱。此次中央政治局會議提出“因城施策用足用好政策工具箱”，就是從房地產市場地區差異大的特點出發，在保持全國性政策基本穩定的前提下，鼓勵地方政府結合本地市場發展實際，靈活選擇、調整、運用政策工具箱中的工具，促進本地房地產市場平穩健康發展。

　　虞曉芬認為，與發達國家相比，我國個貸利率偏高，可通過調整首付款比例、調整貸款利率加大對首套住房消費的支持。部分城市還可根據具體情況考慮降低二手房首付比例，實行認房不認貸等。她建議，要發揮公積金作用，推進新市民和青年人繳存擴面工作，支持靈活就業人員繳存公積金，提高公積金覆蓋面。同時，落實購房配套政策，對在當地購房的居民，提供享受就近入學和其他公共服務機會，促進以人為本的城鎮化。此外，還可實施差異化購房補貼，支持剛性和改善性消費。

　　鄧郁松認為，用足用好政策工具箱仍有很大空間。首先，應降低改善性需求置換成本，可探索改善性需求貸款利率由商業銀行自主定價，這有助于降低改善性需求的房貸負擔。同時，還可進一步降低交易環節的稅費成本，鼓勵正常的房屋置換需求。

　　目前，部分城市商品房價格相對較低，很多房企也急于出售住房。不妨采取太原、長沙等城市的辦法，收購一些房企的商品房作為租賃住房。這既有利于緩解房企流動性緊張的壓力，也有利于租賃人群更快實現住有所居。

　　千方百計保交樓

　　當前，由于個別房企出現財務危機、預售監管存在缺陷、疫情反復沖擊，部分預售商品住宅項目出現不能按期交付甚至爛尾的風險，這不僅損害購房者利益，也影響潛在購房者信心，導致商品房銷售規模收縮、開發企業銷售收入銳減、債務償還壓力加劇等一系列連鎖反應，影響了房地產市場的良性循環。

　　中央政治局會議提出，要保交樓、穩民生。對此，劉洪玉認為，實現保交樓、穩民生，能有效促進全社會恢復對房地產行業的信任和對房地產市場的信心，有效防范房地產市場風險。

　　如何把保交樓工作落到實處？虞曉芬認為，要把防止項目爛尾放在重要位置，政府、金融部門、國有平臺等加強協同，全力保交樓。加強房地產項目的全流程監測和全過程監管，分析不同類型房地產風險成因，建立相應的監測指標體系，準確判斷、及早發現房地產風險，及時處置風險，全力守住風險底線。

　　她建議，要進一步關注全國性民營房企開發的樓盤情況，防止大型民營房企發生爆雷事件。可以鼓勵房地產企業利用商業保險保障商品房買賣合同涉及的交樓權益，形成“預售監管制度+商業保險”雙重交樓機制。

　　當前，一些房地產開發企業遇到流動性風險，房企的經營狀況對于保交樓至關重要。因此，需進一步穩定企業經營。虞曉芬建議，金融部門對房地產企業特別是民營房企要不抽貸、不斷貸、不壓貸，合規的不拒貸。加大金融對區域性中小型品牌民營房企的支持。鼓勵國有平臺與區域性品牌民企成立項目公司，發揮國有資本“四兩撥千斤”和民企懂市場善經營的優勢。支持房地產項目收購，鼓勵優質企業收購出險項目或困難企業。

　　鄧郁松認為，目前保交樓難點在于對房子已售但資金被挪用情況的處理。他建議，要根據不同企業、不同項目、不同區域的特點分類推進保交樓工作。要把目前一些停工的樓盤分類，總結各地已有經驗，讓保交樓工作更具針對性。 （經濟日報記者 亢 舒）