多地出臺政策 保障住房租賃資金安全

近日，鄭州、武漢、北京等地陸續出臺租房市場新政，加大住房租賃資金監管力度，保障租房市場租金安全。業內人士表示，隨著監管趨嚴，租房市場專業化有望持續提升，租客資金安全性有望得到進一步保障。

　　加強租金監管

　　9月2日，鄭州市房屋租賃平臺上線“住房租賃資金監管功能”，標志著鄭州市房屋租賃平臺住房租賃資金監管模塊開發建設工作已完成，正式啟動投入使用。業內人士表示，該項工作全面推開后，廣大租房群眾可在市房屋租賃平臺選擇已接受住房租賃資金監管的企業，申請住房租賃資金監管相關業務，租賃當事人的資金安全及合法權益將會得到有效保障。

　　鄭州市住房保障和房地產管理局租賃處相關負責人介紹，如租賃雙方對押金的處置存在爭議，可通過有關部門進行調解，雙方達成一致后形成書面文件，監管銀行將按照文件內容對押金進行處理。

　　8月30日，鄭州市住房保障和房地產管理局官網發文，根據鄭州市住房租賃資金監管工作安排，已在市場監管部門注冊但尚未按照《鄭州市住房租賃資金監管辦法(試行)》要求完成住房租賃資金監管專戶開設工作的住房租賃企業，務必于9月1日前完成專戶開設工作。各住房租賃企業應選擇一家與鄭州市房屋租賃服務平臺對接的監管銀行，開設唯一的監管專用賬戶，并按要求將承租人繳納的租金、押金納入監管。新注冊的住房租賃企業應在注冊后10個工作日內開立監管專用賬戶。

　　后期，鄭州市將會對住房租賃企業是否開設專戶納入“雙隨機、一公開”檢查。對于未開立專戶的企業，將依規向社會公示，不得進行住房租賃企業備案，不得認定為專業化住房租賃企業享受稅收優惠，不得享受財政獎補資金支持，并依法抄送發改委、網信、稅務等部門實施聯合懲戒，以凈化市場環境。

　　對此，業內人士分析認為，在租賃關系中，承租人一般處于相對弱勢地位。從多年來的監管實踐來看，90%以上的投訴反映的是承租人權益受到侵害。目前住房租賃市場的主體大部分是散戶對散戶(C2C)，住房租賃企業運營的規模(B2C)占比較小，租金調控的手段少、難度大。上述政策將對維護市場穩定起到積極作用。

　　嚴格規范市場秩序

　　9月1日，《北京市住房租賃條例》正式實施，明確培育發展住房租賃市場，支持居民通過租賃方式解決住房問題、改善居住條件。將租賃住房納入住房發展規劃。嚴格規范市場秩序，明確利用非居住存量土地建設的租賃住房、利用非居住存量房屋改建的租賃住房、利用集體建設用地建設的租賃住房、土地出讓相關文件明確要求用于租賃的住房等，不得銷售、變相銷售，不得用于出租短租住房，并設定了較重的罰則。

　　針對投訴舉報反映較多的克扣租金押金、長收短付、高收低出、長租公寓暴雷、個人二房東、卷錢跑路等市場亂象，《北京市住房租賃條例》要求，嚴管“租金貸”，金融機構發放租金貸款應當以備案的租賃合同為依據，劃入承租人賬戶；貸款金額不得高于租賃合同金額，貸款期限不得超過租賃合同期限，發放貸款頻率應當與承租人支付租金頻率匹配。此外，租賃企業收取押金一般不得超過一個月租金并須通過第三方專用賬戶托管，單次收取租金數額一般不得超過三個月租金，超收的租金應當納入監管；經紀機構收取傭金一般不得超過一個月租金，并且合同期滿當事人續約的，經紀機構不得再次收取傭金。

　　在此之前，武漢出臺新政，進一步加強住房租賃市場監管，規范住房租賃企業經營行為，保障住房租賃當事人合法權益。未開設住房租賃資金監管專用賬戶的住房租賃企業不得對外發布房源信息。

　　步入新的發展階段

　　今年以來，租房市場頻獲政策支持。近日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT作為首批保障性租賃住房REITs試點項目正式上市，保障性租賃住房迎來規模化和專業化發展。

　　據了解，上述三個REITs項目資產均為保障性租賃住房，發行規模總計37.97億元。從保障群體看，深圳與廈門的REITs項目主要面向的是新市民和青年人，北京的項目主要面向的是城市中低收入且住房困難人群。從資產范圍看，深圳項目底層資產除保障性租賃住房外，還配備商業及地下車庫。

　　北大光華REITs課題組分析認為，保障性租賃住房REITs的發展和壯大，有助于改善我國目前以個人供給為主的市場結構，促進住房租賃市場向規模化、機構化和專業化發展。通過向租客提供需求適配的租賃住房，有利于解決目前住房租賃市場存在的供給結構失衡問題。同時，通過提升租賃服務水平，穩定租賃關系，規范租賃市場主體行為，保障租客權益，有利于解決租住品質差、租期不穩定等問題。

　　戴德梁行北京公司副總經理、北區估價及顧問服務部主管胡峰表示，首批保障性租賃住房REITs打開了一道嶄新的門，為我國保障性租賃住房基礎設施資產實現“投、融、管、退”再投資的可持續發展，在有效盤活存量租賃住房資產、拓寬保障性租賃住房融資渠道的實踐中具有重要意義。