房地產業應順應趨勢加快轉型

近期，多地新房、二手房市場呈現回暖跡象。國家統計局數據顯示，2023年2月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格環比上漲城市個數繼續增加，各線城市商品住宅銷售價格環比總體上漲，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲，二三線城市同比降幅收窄。

　　2022年，我國新建商品房銷售面積約14億平方米、銷售額約14萬億元，房價保持了相對平穩。盡管和前5年年均銷售面積17億平方米相比有所下滑，但在復雜局面之下依然是一個不錯的成績。近期，黨中央提出優化政策支持房地產剛性需求和改善性需求，防范金融風險，支持房企融資，地方政府相繼調整了限購限價限貸政策，并對相關稅費、土地拍賣條件等多項政策進行優化。從目前來看，政策效果正逐步顯現，住房需求在不斷釋放。

　　中央經濟工作會議提出，要防范房地產業引發系統性風險；要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，深入研判房地產市場供求關系和城鎮化格局等重大趨勢性、結構性變化，抓緊研究中長期治本之策，消除多年來“高負債、高杠桿、高周轉”發展模式弊端，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。這一要求對房地產行業適應我國人口與經濟社會發展新形勢，順應人民群眾需求，具有十分長遠的戰略指導意義。

　　從房地產市場的中長期趨勢來看，滿足剛性和改善性住房需求仍然有一定的發展空間，同時應關注產能過剩和市場波動的風險。根據第七次全國人口普查資料，2020年，我國城鎮家庭戶人均住房建筑面積為38.62平方米，城鎮家庭戶住房總建筑面積300億平方米左右。參考發達國家的平均水平，按照2050年我國城鎮家庭戶人均住房建筑面積將達到50平方米左右來測算，我國城鎮家庭戶住房建筑面積將達到500億平方米左右，還有200億平方米左右的發展空間。

　　不過，2011年到2020年我國商品住宅銷售面積累計126億平方米，按照這10年的年均銷售面積13億平方米計算，15年左右即可填滿缺口，現有的房屋建筑業和房地產開發業將出現產能過剩。隨著供求關系的變化，房價的波動和地區分化將更加明顯。

　　面對以上局面，需要多措并舉促進房地產市場平穩健康發展。一方面，充分發揮市場機制的作用，政府因城施策、精準施策，進一步消除房地產等內需關鍵領域的不合理消費限制，優化限購限價限貸政策，降低稅費、首付和貸款利率支持剛性和改善性住房需求，應優化土地供應和行政審批，支持房企合理的投融資需求和正常的生產運營，支持企業發展高品質產品和服務，落實政府的責任，加強存量房、租賃住房、城市更新的政策支持并完善住房保障體系。

　　另一方面，房地產企業應積極預判未來，主動轉型升級，降低過剩的生產建設產能，加強創新提供市場所需的高品質產品和服務，加強存量房、租賃經營和物業管理業務。此外，應完善房地產市場信息披露和發布制度，規范市場秩序和加強誠信體系建設，建立公開透明安全的市場，保護消費者的合法權益，引導居民理性消費和投資。

　　（作者易成棟 系中央財經大學教授 來源：經濟日報）