房地產市場企穩回升可期

房地產市場正走上溫和復蘇之路。中指研究院統計數據顯示，今年1月份至3月份，百強房企銷售額同比增長8.2%，其中3月份銷售額環比上升36.7%，同比上升24.6%，呈雙增長態勢。

　　正如萬科董事會主席郁亮在2022年業績會上作的比喻，當前的市場就像今年春天趕上的閏二月，雖然溫度稍微低一點，但畢竟春天還是來了。

　　不過，也有人擔心市場回暖是否可持續。在筆者看來，全面持續性回暖或許尚需時日，但從長期來看，房地產市場企穩回升可期。

　　促使近期市場回暖的因素主要來自四個方面：一是我國取得疫情防控重大決定性勝利，累積的購房需求進一步釋放；二是各地支持剛需及改善性需求的利好政策已傳導至市場端，正逐步落實見效，提振市場和企業信心；三是多數房企為了抓住市場機會，實施大力度讓利的促銷策略；四是北京、深圳等一線城市土地市場正在升溫，帶動新房市場加速回溫。

　　展望未來，房地產市場企穩回升有多方面因素支撐，前景樂觀。

　　首先，需求端基本面穩定。在外部環境不發生突發性變化的情況下，一段時間內，我國房地產市場仍能保持12億平方米、10億元銷售額的需求線，這是業內共識。當前我國城鎮化率達65.2%，盡管城市新增常住人口增長速度可能會放緩，但總體上仍將不斷增加。更重要的是，從熱點城市成交情況來看，改善性需求購買潛力可能比剛需更大，相關政策仍需在釋放改善性需求上進一步發力。

　　其次，房地產政策利好不斷。當下，優化限購、降低首付、補貼稅費、提高貸款額度逐漸成為調控政策的“標準配置”；不動產“帶押過戶”正在全面推廣，百余城已開閘；數十個城市首套房貸利率進入“3時代”……隨著經濟恢復預期向好，在政策引導下住房需求逐步釋放，房地產市場的積極信號持續增加。

　　第三，房企信用逐漸得到修復。“金融16條”“三支箭”等政策接連落地，房企融資及信用修復出現好轉跡象。數據顯示，一季度房地產企業共發行境內債券149只，規模超1500億元。從股權融資看，據不完全統計，自去年11月底放開A股房企股權融資以來，獲交易所受理的房企定增預案涉及募資規模已超過450億元。拓寬房企融資渠道，一來可促進“保交樓”順利落實；二來可為優質房企加碼服務業務，向新發展模式轉型提供動力；三來可以助力優質企業下場拿地，優化資產質量。

　　第四，中心城市仍是帶動樓市復蘇的“主力選手”。房地產市場進入深度調整期以來，中心城市彰顯了較強韌性，率先帶動樓市走上復蘇通道，這不僅表現在住房消費市場中，更體現在土地市場中。從當下北京、深圳、杭州等地土地市場表現來看，民營房企加速入場、土拍溢價率提升等投資端回暖現象重現，這意味著行業景氣度提升，強信用企業有望率先走向“銷售回款增加-外部融資改善-杠桿有序擴張-報表盈利修復”的良性循環。

　　總之，研究新情況、發現新機遇、探索新辦法，進一步穩住房地產基本盤，仍是加強我國經濟發展動能的重要一環。在“房住不炒”定位下，仍需進一步大力支持剛性和改善性住房需求，夯實房地產市場企穩回升基礎，促進行業平穩健康發展。