多城市新一輪土拍開啟　市場熱度小幅提升

近來，隨著相關政策相繼落地，房地產市場預期企穩回升。同時，多個重點城市啟動新一輪土拍，房企拍地熱度有所提升。值得注意的是，雖然土地市場小幅回暖，但整體來看，市場仍處于低溫運行態勢，且存在明顯分化。

　　近期，合肥、濟南、北京、上海等重點城市土拍市場出現回暖跡象。11月2日，合肥掛牌出讓5宗地塊，吸金約77億元，其中兩宗地塊溢價率分別達到44.89%、33.95%。這也是合肥取消土地競拍最高限價后的首次拍地。

　　在取消土拍最高限價后，濟南與合肥一樣吸引眾房企搶地。10月30日，濟南共出讓11宗土地，最終這11宗地塊均成功出讓，總成交金額42.7億元，其中4宗以溢價成交，7宗底價成交。值得一提的是，此次溢價成交地塊中有兩地塊競拍輪次超過200輪，其中，濟南彩石片區地塊經過241輪競拍成交，溢價率達到53.1%。創下濟南2018年以來土地競價輪次最高紀錄。

　　除了取消土拍最高限價的一些城市外，部分重點城市市場也悄然升溫。10月31日，在北京位于南四環外的地鐵9號線郭公莊站附近的兩宗土地成功出讓，共計收攬土地出讓金130.3億元。

　　易居研究院分析師嚴躍進表示，此前有消息稱，9月底自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件，內容包括建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。在此背景下，包括濟南在內，南京、蘇州、合肥、廈門、成都、青島等至少7個熱點城市的土拍規則做出調整，部分待出讓地塊已不再限制土地上限價格，重啟價高者得規則，促使市場一定的回暖。他認為，下一步將有更多城市執行該政策。

　　“但也應看到，土拍市場分化更為明顯。”同策研究院分析師宋雪梅表示，土拍分化明顯，優質地塊競爭激烈，全部達到“競品質”上限指標后搖號，外圍區域底價成交。

　　根據克而瑞研究中心報告顯示，10月份，各城市土拍市場表現不一，一線城市成交建面434萬平方米，環比大漲138%；成交金額908億元，環比大漲129%。二線城市中，成交建面僅1161萬平方米，環比下降20%。三四線城市中，長三角依舊是成交主力。熱度來看，多以底價成交為主，市場熱度降至低位。

　　對此，嚴躍進也表示，土地市場雖有好轉，但整體來看，仍屬于低位運行階段。現階段來看，需要供需兩端“雙管齊下”。一方面，要加大房企融資政策支持力度，加大“三支箭”政策落實力度，如支持增信發債常態化、股權融資加快審批等。

　　另一方面，加大需求端政策調整放松力度，特別是一二線城市限制性政策，促進房地產銷售企穩回升，改善金融機構對房地產行業預期，金融機構對房地產投資意愿才會提升。