房貸轉經營貸，背后隱藏著多少風險？

　　房貸轉經營貸，背后隱藏著多少風險？【泰州高港法院在辦小案中關注預防金融風險大課題】

　　□ 本報記者 　 羅莎莎

　　□ 本報通訊員 孫乃清 陳茜

　　有不法中介聲稱，可以通過低利率經營貸、信用貸置換高利率房貸的方式，減少房貸利息支出，誘騙購房者簽訂中介服務合同，其背后卻隱藏著高額服務費、個人信息泄露等問題，這種“轉貸降息”的操作方式，不僅給購房者帶來極大風險，也擾亂了金融市場秩序。

　　近日，江蘇省泰州市高港區人民法院在審理一起中介服務合同糾紛案件時，秉持“小案不小辦”的原則，深挖案件背后的深層次問題，制發司法建議，深化訴源治理，以司法之力筑牢“金融安全綠色屏障”。

　　從小案中追索背后大問題

　　“我方要求被告付清中介服務費34000元，并按日千分之五支付違約金。”庭審中，原告某信息咨詢服務部陳述道。

　　“我確實跟原告簽了中介合同，他們當時說，幫我把房貸置換成經營貸，手續流程都交給他們，利息能少幾十萬元，誰能不心動？”被告姚某哭訴道。

　　這是前不久發生在高港區法院的一幕庭審場景。其背后是一起中介合同糾紛案，案件雖看似簡單，但原被告陳述中涉及的“轉貸”“過橋”“降息”“手續費”等字眼卻引起了承辦法官彭建平的關注。

　　“現在大部分買房人是按揭貸款，利率較高，我們就想著做‘轉貸降息’的生意。”經過彭建平多次詢問，原告某信息咨詢服務部的工作人員說了實話，“通過提供過橋資金結清房貸尾款，房子解押后再重新抵押給銀行，把房貸轉為經營貸。這樣一來，貸款利率降低不少，且貸款都是通過銀行正規放貸，這在行業內并不少見。”

　　閱覽卷宗后，彭建平發現被告姚某作為委托人與某信息咨詢服務部簽訂的《貸款中介服務合同》約定：委托人委托中介人作為貸款顧問，由中介人提供過橋資金、審批材料、營業執照等貸款所需材料，中介人根據委托人的實際情況代為辦理經營貸相關業務；委托人應向中介人支付手續費34000元。

　　據姚某陳述，其與某信息咨詢服務部另行簽訂了一份《借款合同》，由該公司向姚某提供過橋資金用于結清房貸尾款，姚某支付年利率8.6%的借款利息，共計28000元。姚某回憶，當時該公司工作人員向他介紹“業務”時，只宣稱提供墊資服務、轉做經營貸，并沒有說明包括哪些費用。

　　“當時我也是一頭霧水，就覺得太劃算了，誰想到這種中介服務就是鉆監管漏洞，反而增加了我的負債壓力。”直到對方將其訴至法院，姚某這才“如夢初醒”。

　　經過彭建平一番釋法說理，雙方當事人均認識到“轉貸降息”實質上是規避金融監管的行為，從法律上說不被允許。后原告某中介公司主動撤訴，案件得以化解。

　　制發司法建議防金融風險

　　案件雖已辦結，但事情并未結束。這家中介公司是否屬于“不法中介”？這種行為是否屬于“騙取貸款”？會不會擾亂金融秩序，影響金融安全……一連串的疑問讓彭建平并未就此“罷休”，整理好所涉及的疑點，案件被提交至該院專業法官聯席會議予以討論。

　　“中介公司以降息為誘餌，誘導貸款人與他們簽訂中介服務合同，一方面出借過橋資金，收取借款利息；另一方面約定高額手續費，明顯加重了貸款人的負擔，損害用款人的利益。”

　　“但他們結清了房貸尾款，并提供了營業執照等材料申請貸款，從銀行審查角度看，這種操作表面上并沒有問題。”

　　“辦理金融案件時要透過現象看到問題，預防發生金融風險。”

　　在專業法官聯席會議上，與會法官圍繞疑點問題紛紛發表意見。經過討論，該院審判管理辦公室主任陸喬立提出建議：“要對這些現象和問題進行梳理，將潛在風險進行詳細說明，而后向相關部門發出司法建議。”

　　為此，高港區法院就該案審理中發現的問題有針對性地開展調查研究，基于調查成果先后向金融監管部門、部分金融機構發送司法建議，包括“加強對金融機構與其他服務公司合作、收取不合理的服務咨詢費用、提高融資成本的行為的監管力度”“加強對小額貸款公司資金來源、不良債權轉讓的監管力度”等，充分發揮司法建議“社會治理啄木鳥”的作用，有效從源頭預防風險。

　　為了進一步推動金融風險訴源治理，2023年11月，該院向國家金融監督管理部門發出《關于加強金融各機構監管和風險防范的司法建議》，就案件審理中發現的貸款中介誘導消費者用經營貸、消費貸“置換”房貸、收取高額服務費的“轉貸降息”行為進行風險提示。司法建議書指出，“轉貸降息”行為具有虛構材料轉貸藏風險、高額中間費用增壓力、虛假違規營銷亂秩序等風險特點，建議金融監管部門進一步加強政策落實、部門協作、監督指導和法治宣傳，從而保護消費者合法權益、規范市場主體行為。

　　收到司法建議后，金融監管部門高度重視，回函稱將對違規企業進行核查，并表示將切實強化責任意識，全面推進機構監管、行為監管、功能監管、穿透式監管、持續監管“五大監管”落地落細，壓實銀行機構主體責任，督促完善相關制度流程，強化信貸人員監督管理，保障金融消費者合法權益。

　　能動司法形成全鏈條防控

　　“切實預防金融風險，僅憑法院一家單打獨斗，難以形成防范金融風險的共治格局，必須聚合金融機構、監管部門各方力量，才能真正達到風險防控的預期效果。”高港區法院民事審判庭庭長周樹平告訴《法治日報》記者。

　　為此，高港區法院在此前工作的基礎上推動成立“泰州醫藥高新區(高港區)法學會金融風險防控研究會”(以下簡稱研究會)，邀請政法機關、金融機構、金融監管部門等加入，聘請金融法律專家為顧問，通過開展法學理論研究、司法實踐研判，為破解金融風險防控難點問題提供專業指導。

　　依托于研究會，該院還與中國郵政儲蓄銀行泰州高港支行聯合揭牌成立“金融風險防控基地”，以基地為橋梁，法院與該行建立常態化聯系機制，定期開展合規講座、“法律門診”等活動，為金融機構合法經營、有效預防風險提供司法服務。

　　“防范和化解金融風險是金融工作的永恒主題，法院通過一起小案件的辦理，敏銳地發現了問題，并主動關注金融風險防控的大課題，值得點贊！分行將在法院的指導下，增強防控能力，深植合規理念，將金融風險防控工作做好做實。”時任中國郵政儲蓄銀行泰州分行副行長楊振國說。

　　據高港區法院代院長朱廣洲介紹，一直以來，該院高度重視金融糾紛訴源治理工作。關注國有企業經營風險，深入研判創新合作、招商引資、貸款擔保等方面疑難問題，牽頭制定相關行業規約，指導國有企業將合規要求全面融入公司決策運營各個環節；針對新興金融產業迅速發展的特點，在辦理案件的同時，通過制發司法建議，采取類案建議與個案建議相結合的方法，堵住漏洞；與相關單位開展訴源治理“全鏈條”、矛盾化解“一站式”活動，進一步強化涉金融類矛盾糾紛化解在訴前，化解在源頭，減少訴訟增量。