脫離窠臼：房企強身健體 開拓新藍海

“老王這一輪太果決、太狠了。連輕資產(chǎn)的項目都賣。”一位大型房地產(chǎn)企業(yè)相關負責人向南方日報記者感慨道。

　　前幾天，有消息傳出，萬達退出佛山順德萬達廣場，美的置業(yè)作為業(yè)主收回了該資產(chǎn)的運營權。

　　再往前半個月，由王健林實控的珠海萬達商管第四次沖刺IPO宣告失敗，2023年完成上市的“小目標”正式落空，好在此前簽下的那份對其潛在“毀滅性打擊”對賭協(xié)議，后來因投資人諒解而解除。去年，老王一口氣賣掉了9座萬達廣場。為了換回更多現(xiàn)金渡過難關的他，甚至還打算出售更多一、二線城市的核心資產(chǎn)。一系列“猛如虎”的操作，也為老王下半場“征戰(zhàn)新發(fā)展”贏得了喘息機會。

　　“2023年是從業(yè)以來最刻骨銘心的一年。”多位曾經(jīng)出險的企業(yè)相關負責人均向記者表示，在市場供求發(fā)生重大變化的背景下，價格波動夾雜著多重不利因素，嚴重制約市場復蘇速度，企業(yè)都在“縮表瘦身”的痛苦和煎熬中尋找突圍機會，避免在新一輪洗牌中被淘汰出局。

　　不過，事情也不像某些人想象得那么悲觀。1月17日，統(tǒng)計局發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，2023年樓市規(guī)模雖然持續(xù)萎縮，但幅度收窄，這顯示了國家穩(wěn)市場、促消費政策初步見效，房地產(chǎn)10萬億級的市場仍在，2024年行業(yè)在筑底震蕩中潛伏了不少“活魚”，就看房企怎么抓。業(yè)內(nèi)討論的焦點也是：“下半場比賽”中，如何找到屬于自己的新藍海。

　　調(diào)查 負重前行新發(fā)展路上的“真心英雄”

　　2023年，上市房企面臨的兩次全行業(yè)、大規(guī)模“健康體檢”，讓一些老板和高管“睡不著覺”。

　　一次是三、四月份的2022年報，另一次是八、九月份的2023年中報。南方產(chǎn)業(yè)智庫去年發(fā)布的上市房企60健康指數(shù)(HFI-60)顯示，盡管2023年又有新的企業(yè)遇險，但也出現(xiàn)了一些向好跡象：較早面臨或預判到風險的企業(yè)，在持續(xù)“縮表瘦身”和“刮骨療傷”后，去杠桿明顯。融創(chuàng)、旭輝、龍光、正榮、奧園等部分企業(yè)通過債務重組，先后取得新突破，而旭輝、金地、碧桂園等一些企業(yè)甚至通過轉(zhuǎn)戰(zhàn)“代建”等新業(yè)務，得到更多發(fā)展空間。

　　不過，王健林連萬達廣場這類核心輕資產(chǎn)業(yè)務也要轉(zhuǎn)讓，大大超出了大家的預料。“當前行業(yè)調(diào)整形勢的嚴峻，不只是市場規(guī)模萎縮了，而是行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉此前多次與記者聊到，隨著國家對融資監(jiān)趨嚴，純粹靠重資產(chǎn)的土地開發(fā)難以為繼，必須向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

　　但實踐新發(fā)展模式，需要更多“真心英雄”。與萬達一樣，知名“千億房企”旭輝去年也不好過，但截至2023年底，旭輝建管在全國累計在管項目已突破100個，是出險企業(yè)中搶灘輕資產(chǎn)業(yè)務最亮眼的企業(yè)之一。

　　目前，進入代建行業(yè)搶食的房企已接近90家。其中，前五大代建企業(yè)新增代建規(guī)模總額占比接近一半，行業(yè)集中度較高。除了旭輝，金地、綠地、碧桂園、綠城也是代建“龍虎榜”上的“大將和猛將”。截至2023年底，碧桂園建管(鳳凰智拓)已累計新增代建項目30個，在售貨值約244億元。

　　有學者認為，未來房企的發(fā)展模式將向重資產(chǎn)降杠桿、中資產(chǎn)強運營、輕資產(chǎn)重品牌三大方向演變。目前，萬科、龍湖、華潤等一批企業(yè)已經(jīng)走在前面。

　　萬科是在行業(yè)最早喊出“活下去”的企業(yè)，呼吁要努力賺小錢、長錢和辛苦錢。其布局多元化業(yè)務已有多年，在物業(yè)服務、租賃住宅、物業(yè)倉儲、商業(yè)業(yè)務等方面已建立了領先優(yōu)勢。

　　2023年前三季度，萬科在萬物云、物流、長租業(yè)務和商業(yè)等經(jīng)營服務業(yè)務保持了良好的增長態(tài)勢，實現(xiàn)全口徑收入405.3億元。2024年開年，借著REITs的東風，萬科加速整合商業(yè)業(yè)務，將萬科7大區(qū)域的商業(yè)業(yè)務、印力集團統(tǒng)一并入商業(yè)事業(yè)部，欲提升競爭優(yōu)勢，為公司開拓第二增長曲線。

　　縱深 三座大山仍在困擾產(chǎn)業(yè)回歸良性循環(huán)

　　2023年，面對債務、現(xiàn)金和銷售的“泰山壓頂”，確實有個別房企面臨被行業(yè)淘汰出局的危險境地。

　　2024年1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2023年商品房量價齊跌，但依然保持著業(yè)內(nèi)人士所說的10萬億級別的市場蛋糕。數(shù)據(jù)還顯示，2023年12月，70個大中城市中，新房有20個城市房價同比上漲，48個城市房價同比下跌，均與上月持平。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房價向下波動的原因，或與部分企業(yè)年底以價換量去庫存有關。

　　年初，各商業(yè)智庫迫不及待地發(fā)布了2023年房企銷售業(yè)績排行榜。中指研究院披露，去年銷售突破千億元的房企有16家，較上年減少4家，百億房企116家，減少了14家。而前百強房企銷售總額約為6.28萬億元，相當于全行業(yè)總規(guī)模的一半多。

　　保利發(fā)展以年銷4207億元攀上榜首，是去年唯一超4000億元的房企；萬科、中海、華潤、綠城作為另外4家超3000億元的房企，緊隨其后。盡管克而瑞等其他商業(yè)機構公布的數(shù)據(jù)略有差距，但整體情況大同小異，亦大體能夠從中“感知”到去年整個房地產(chǎn)行業(yè)的冷暖。

　　并非所有企業(yè)2023年都過得不如意。有機構綜合分析，百強中公布過銷售目標的9家房企目標完成率平均值為98.5%，華潤置地、越秀地產(chǎn)、建業(yè)集團等順利完成全年目標。其中，越秀地產(chǎn)和華潤置地完成率達到了108.1%、108.4%，建業(yè)達到了141.5%。

　　這樣的企業(yè)畢竟占少數(shù)。一個不容回避的事實是，當前市場行情仍處在修復和弱復蘇階段，房企要想脫離舊發(fā)展模式的窠臼，向健康和高質(zhì)量發(fā)展邁進，確實不易。

　　從2023年拿地情況來看，房企的心態(tài)也在恢復中。或許因為年底推地節(jié)奏有所加快，TOP100企業(yè)拿地總額13195億元，拿地規(guī)模同比微增1.7%。TOP100企業(yè)中，民營企業(yè)數(shù)量增至15家，但拿地金額占比僅為10.7%，且集中在核心城市的熱點板塊，龍湖、濱江等表現(xiàn)積極。2023年，龍湖累計摘得31幅地塊，總建筑面積超300.5萬平方米。易居CEO丁祖昱預測：“未來的樓市還是一個相當大的市場，10萬億級別的市場還有很大發(fā)展空間。”

　　國家統(tǒng)計局有關負責人也指出，從目前情況看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化。首先是房地產(chǎn)投資、銷售等指標降幅收窄。我國房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展有比較好的基礎，城鎮(zhèn)化數(shù)量和質(zhì)量提升會有很大的空間，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式潛力巨大。

　　融資方面，國家最近發(fā)文中也明確表示，要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)做到不抽貸、不斷貸、不惜貸，更好支持剛性和改善性住房需求。

　　未來 “死磕”交付，機會留給有擔當?shù)摹坝矟h”

　　2023年最后一天，壓在解先生心口的一塊石頭終究下了地。兩年前，他貸款買下碧桂園位于珠三角的一套商品房，但開發(fā)商在合同約定的交樓時間一拖再拖，本以為今年春節(jié)注定要“不開心”。殊不知，開發(fā)商的信用，最后一刻經(jīng)受住了嚴冬的考驗。雖然現(xiàn)場看到的新房完工情況并不完美，但好歹有人跟進整改。他事后在朋友圈感慨：“延遲收樓，終歸還是有樓可收。”

　　2024年開年，各路機構都在搶發(fā)過去一年房地產(chǎn)行業(yè)的交付排行榜。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不管排在前面還是后面的房企，其業(yè)務負責人內(nèi)心都是五味雜陳。

　　去年，面對償債、融資和銷售等多重壓力，部分出險企業(yè)儼然已成為業(yè)內(nèi)人士眼中的保交樓的“硬漢”。2023年，碧桂園全年累計交樓超60萬套，總面積約7162萬平方米，涉及31省249個城市，其中151個批次44521戶實現(xiàn)“交付即辦證”，成為全國交付套數(shù)最多的房企，全行業(yè)交付的每5套房里就有一套是碧桂園的。

　　而碧桂園實控人楊惠妍最近透露，2024年該公司預計還要交付量超48萬套，這仍然是天量的交付任務，對公司的資金、資源以及個人狀態(tài)將是極大挑戰(zhàn)。此前，其公開作出“砸鍋賣鐵也要支持公司”的表態(tài)。

　　根據(jù)公告，2023年全年碧桂園僅實現(xiàn)權益銷售金額1742.8億元，還不到歷史峰值的1/3。為籌措更多資金，該公司近期不得不采取出讓子公司股權來化解流動性緊張的矛盾。2023年12月13日，碧桂園通過出售其間接全資附屬公司金逸環(huán)球，換來30.69億元現(xiàn)金，以解燃眉之急。莫斌坦言，“立足自救、極限管理，把每一套房交給我們的業(yè)主，是我們的良心所在。”

　　同樣“壓力山大”的還有融創(chuàng)。2023年，融創(chuàng)全年交付量排在行業(yè)第三位，累計交付了30萬套新房。而去年融創(chuàng)累計實現(xiàn)合同銷售金額約為847.7億元，不及其歷史峰值的1/7。在銷售不利的情況下，要完成如此大的交付任務，相當不容易。

　　不過，盡管如此，記者從2023年交付排行榜中看到，龍頭企業(yè)仍為去年“保交樓”主力。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，交付量排前五的碧桂園、萬科、融創(chuàng)、綠地等企業(yè)，去年每家交付的套數(shù)均超過20萬套，五家房企的整體交付量占比接近四成；排名前十的房企交付套數(shù)甚至超過整體的一半。碧桂園、萬科、融創(chuàng)、龍湖等房企還在部分項目中積極推行“交房即交證”，有個別項目甚至實現(xiàn)了提前交付。

　　除此以外，美的置業(yè)在去年全年亦交付了超9萬套樓房，其中有6.3萬套屬于提前交付，占比達70%；旭輝共137個項目交付11.8萬套新房，其中9675戶提前交付，超4300戶實現(xiàn)“交房即交證”。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計，過去一年，僅廣州一座城市，新交付的樓盤就超過了100個。如中誠信托在花都接手的一處原來由恒大開發(fā)的樓盤，停工一年多，后來都實現(xiàn)了交付。住建部發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，在政府的強力督促和金融機構的大力扶持下，截至去年12月底，全國350萬套保交樓項目已實現(xiàn)交付超268萬套，交付率超76%。保交樓的成效，也成為去年房地產(chǎn)行業(yè)最大的亮點之一。

　　“保交付不僅是企業(yè)的責任底線，也是繼續(xù)生存的前提。”記者采訪的多家企業(yè)高管直言，未來的機會，只會留給有誠信、有擔當?shù)钠髽I(yè)，不管多困難，都應該把保交付放在第一位。“不僅要按時交付，而且要保質(zhì)保量地交付。”

●南方日報記者 馮善書 柴亞娟