房地產行業或迎項目并購潮

繼中央經濟工作會議重申要“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”之后，近日，央行、銀保監會聯合對金融機構發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》（以下簡稱《通知》）又在融資層面釋放了積極信號。

　　《通知》要求銀行業金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質房地產企業并購出現經營風險的房地產企業優質項目。

　　重點支持出險企業優質項目

　　具體而言，此次《通知》內容主要涉及六個方面，即穩妥有序開展并購貸款業務、加大債券融資支持力度、積極提供并購融資顧問服務、提高并購服務效率、做好風險管理、建立報告制度和宣傳機制。

　　值得注意的是，與此前幾輪房地產行業并購重組交易標的多以股權為主有所不同，《通知》此次明確，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難房地產企業的優質項目，而非企業本身。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，并購的目的是為了化解困難房企的項目，包括有可能會出現爛尾的住房項目等，與收購企業股權等沒有關系，是經營的范疇。

　　此外，《通知》在加大債券融資支持力度方面明確了導向，即支持優質房地產企業在銀行間市場注冊發行債務融資工具，募集資金用于重點房地產企業風險處置項目的兼并收購。一方面，央行鼓勵銀行業金融機構積極為并購企業發行債務融資工具提供服務，提高發行效率；另一方面，也鼓勵金融機構投資并購債券和并購票據等債務融資工具。

　　在提高并購服務效率方面，《通知》要求，加快重點房地產企業項目并購貸款的審批流程，提升全流程服務效率。對于風險可控的項目，可以提前啟動盡職調查和信貸審查。推動地方政府優化被收購房地產項目預售資金管理，加快權證辦理等支持措施，為并購融資營造良好環境。

　　推動房地產洗牌優化

　　事實上，今年以來我國房地產企業兼并收購明顯放緩。據不完全統計，今年房地產行業發生的并購數量和金額雙雙跌至近5年的最低水平，截至12月20日一共完成261起并購，金額近768.96億元，僅相當于去年全年的22.95%。

　　業內普遍認為，這種局面的出現，需要提供一定的政策推力，再次鼓勵銀行業金融機構重視對房企兼并收購的金融服務工作，讓金融服務為優質房企在兼并收購中提供更有力的金融支持，讓頭部房企在兼并收購中發揮出更大的作用。既可對房地產重新進行一次洗牌，將缺乏實力、風險較大的房企出清，也有利于從根本上優化我國房地產業生態，激發出房地產業的生機活力。

　　平安證券研報指出，《通知》意在加快協助出險房企完成項目轉讓，緩解出險房企流動性壓力。從收購對象及收購主體來看，《通知》強調收購對象是出現風險和經營困難的大型房地產企業的優質項目，收購主體自身條件也要好。隨著相關政策落地，除盤活出險房企流動性外，優質民企、央企、國企有望借助政策擴大優勢。

　　紅塔證券分析認為，過去幾年，整個房企資金鏈條高度依賴房地產預售產生的現金流，這是維持規模擴張、存量債務償還的重要基礎和前提條件，但這一模式在2021年房地產調控下發生了一些變化，一是“三道紅線”收緊了房企杠桿擴張上限；二是房價上漲預期不再；三是信用風險壓力加大，購房者和房企之間信任關系被打破，這讓預售回款難度進一步加劇。

　　而把房地產行業的“惡性循環”變成“良性循環”，其中一個辦法就是對于有出清壓力的房企，鼓勵龍頭優質房企去收購低價拋售的資產，這些龍頭優質房企本身可以從金融機構獲得穩健溢價，融資成本低，這有助于促進行業良性循環。

　　風險市場化出清

　　與此同時，據央行公布的金融統計數據顯示，截止到2021年9月末人民幣貸款余額189.46萬億元，其中人民幣房地產貸款余額51.4萬億元，個人住房貸款余額37.37萬億元。兩者相加高達88.37萬億元，占比高達46.85%。專家認為，《通知》的出臺，有更深遠的金融意義，有利于防范化解房地產業可能引發的金融風險，進而在一定程度上穩定房地產業市場秩序。

　　在中指研究院看來，該《通知》將加快房企風險出清。當房企出現了風險事件或處于流動性危機的邊緣時，及時處置項目資產是一項重要的風險化解手段，可以起到一舉三得的作用：一是幫助出險企業快速回籠資金，降低債務壓力；二是保證項目后續順利建設完工，按期交付；三是并購方可用優惠價格獲取優質項目，提升資產質量和盈利能力。

　　天風證券研報同樣指出：“地產信用復蘇不對稱的背景下，依靠行業并購消化不良資產可能是本輪行業風險出清的主要路徑。”

　　嚴躍進還表示，此次政策其實說明了當前房地產金融放松的邏輯：房貸政策放松、發債政策放松、房地產資產證券化政策放松、收并購政策放松。類似政策循序漸進，和化解當前房地產企業的金融風險等有關，也是各類金融機構和房企所需要積極關注的內容。