廈門市重點招商引資項目一影視文創園因租賃欠款引發企業糾紛

　　作為廈門市重點招商引資項目——廈門永青樂竺影視文創園曾得到了時任廈門市委書記及湖里區領導的高度重視，在廈門市兩會的政府工作報告中，市領導對于該影視文創園項目落地廈門也給予充分肯定。但在之后的兩年多時間，影視文創園的擁有方——廈門永青樂竺影視文化傳播有限公司（以下簡稱永青樂竺公司）卻遭遇了意外：一直無法實際進入文創園經營、被拖欠巨額租金，甚至還被租賃公司告上法庭，法院在一審判決中要求永青樂竺公司須向租賃公司支付680萬元違約金。

　　依靠政策東風，重點招商項目落地老舊工業園

　　廈門經濟特區成立于1980年，經過43年的高速發展，廈門也從當初的小漁港一躍成為國內外知名城市，其中的變化也是滄海變桑田，原來的農田變成了后來的工業園區，而工業園區的周邊早已是高樓林立、車水馬龍，原來的老舊工業廠房現在顯然已經不適合繼續做廠房使用，那市區的老舊工業廠房應該如何處理？這個問題成了廈門乃至全國面臨的新問題。

　　能不能在不改變土地和房產性質的前提下，響應中央號召，來一次騰籠換鳥？即“著力推動產業優化升級，充分發揮創新驅動作用，走綠色發展之路，努力實現鳳凰涅槃。”將制造加工產業遷出，引入更符合時代發展的新興產業，實現各方共贏，以實現老舊工業廠房的鳳凰涅槃？

　　據相關文件顯示，2019年國務院辦公廳印發的《關于加快發展流通促進商業消費的意見》中明確：“鼓勵經驗困難的傳統百貨、大型體育場館、老舊工業廠房等改造為商業綜合體、消費體驗中心、健身休閑娛樂中心等多功能、綜合性新性消費載體?！崩吓f工業廠房，若是打造得當，說他們是文旅產業的金礦也不夸張。以上海為例，最初2005年的18個文創產業園中有16個是老舊工廠改造而成。

　　永青樂竺公司總經理李波濤告訴媒體，2020年，廈門市委書記率隊在杭州召開招商座談會。會上，廈門市、湖里區領導均熱情邀請浙江的影視公司到廈門發展影視及相關產業，經過積極磋商，雙方最終決定將影視文創項目落戶在廈門市湖里區的老舊工業廠房，以實現老舊工業廠房“騰籠換鳥、鳳凰涅槃”的目標。

　　2020年5月10日，永青樂竺公司與廈門萬利達集團就其所擁有的工業廠房簽訂《房屋租賃合同》，同年9月29日，湖里區政府針對永青樂竺影視文創園召開專項會議，參加該專項會議的部門有：區政府辦、區文旅局、區商務局、區建設局、區市政園林局、區城市管理局、市資源規劃局直屬分局、區消防大隊、區市場管理監督局、區發改委、項目所在地的街道領導等，同時以《會議紀要》的形式明確：萬利達工業園更名為“永青樂竺影視文創園”，原來的工業廠房作為影視文創園對外出租運營，至此，作為廈門市重點招商引資項目，永青樂竺影視文創園正式落戶廈門。

　　企業出現糾紛，租賃方擅自租賃部分用地影響使用

　　就在永青樂竺公司準備在廈門一展身手之際，一家自稱深圳第一商務子公司的宇軒逸公司主動找上門來，聲稱在經營文化產業園方面很有經驗和實力，愿意在影視文創園項目上進行合作。經過協商，雙方簽訂協議，永青樂竺公司將影視文創園部分面積租賃給宇軒逸公司。

　　但之后不久，永青樂竺公司稱對方陸續出現惡意違約的行為：一是宇軒逸公司未經永青樂竺公司允許，擅自將原定由永青樂竺公司入駐使用的1000㎡辦公面積租賃出去，致使后者一直無法入駐文創園。二是宇軒逸公司以湖里區政府批準的影視文創園手續無效為借口，拒絕支付其所租賃部分的租金。

　　對于宇軒逸公司聲稱的影視文創園手續無效的說法，永青樂竺公司方面稱完全與事實不符，因為在廈門市湖里區政府的《會議紀要》里，已經對影視文創園的合法性給予了確認，且有區里十幾個部門參加了這次會議，《會議紀要》明確：萬利達工業園更名為“永青樂竺影視文創園”、萬利達的工業廠房作為影視文創園對外出租運營。但宇軒逸公司卻向湖里區法院提起訴訟。

　　在永青樂竺公司看來，宇軒逸公司其目的就是想以此拖延時間，以繼續向廣大租戶收取租金從而達到謀取巨額利益的目的。為了維護自身權益，永青樂竺公司毅然提起反訴，要求宇軒逸公司：支付租金、賠償違約金、停止向租戶收取租金、將園區的運營權交還給永青樂竺公司。

　　法院一審判決：永青樂竺公司沒有完成物業性質的變更

　　2022年7月8日，案件在廈門市湖里法院開庭，因為雙方都有新的證據補充，法院于11月11日安排了二次開庭。

　　2022年12月28日，法院作出一審判決，認定永青樂竺公司沒有完成物業性質的變更，應向宇軒逸公司支付違約金680萬元。

　　對于法官的一審判決，永青樂竺公司提出了不同意見：首先，永青樂竺公司和宇軒逸公司所簽訂合同中約定的是“物業使用性質變更”，“物業性質”和“物業使用性質”有本質區別，永青樂竺公司從來沒有承諾過要把老舊工業廠房的土地用途更改為商業用地。其次，湖里區政府的專項會議紀要中明確：萬利達工業園更名為“永青樂竺影視文創園”、萬利達的工業廠房作為影視文創園對外出租運營。再次，宇軒逸公司在現場的招商運營情況良好，其公司運營負責人也在法庭上承認其招商率達到87%。

　　永青樂竺公司表示，為維護公司的正當權益，已向廈門市中級人民法院提起上訴。

　　法學專家論證：“永青樂竺”不存在違約情形

　　此案也引起了社會各界尤其是法律界的廣泛關注。2023年1月8日，中國人民大學法學院教授、中國人民大學民商事法律科學研究中心主任、中國民法研究會副會長楊立新，北京大學法學院院長潘劍鋒，中國政法大學民商經濟法學院教授、中國法學會民法研究會副會長李永軍，全國人大法工委民法室原巡視員、中國法學會民事訴訟法學研究會常務理事、中國政法大學兼職教授扈紀華等專家就本案召開了專家論證會。參與論證的專家在詳細了解本案全部事實，并認真研究了當事人提供的案件證據材料的基礎上，經過深入討論，提出了綜合意見，其中包括：

　　永青樂竺公司已經履行了“變更物業使用性質”的合同義務。《協議書》第十二條第一款中約定，“甲方即永青樂竺公司負責在協議簽訂后盡快變更物業使用性質可用于辦公、酒店、娛樂、餐飲及其他商業租賃，以使乙方即宇軒逸公司招商工作能夠順利進行而不會影響經營利潤”。專家們一致認為，永青樂竺公司已經履行了“盡快變更物業使用性質”的合同義務，理由如下：其一，“變更物業使用性質”的主體只能是政府，永青樂竺公司沒有這個權力，只有當地政府按照相關程序進行。其二，根據《湖里區影視文化招商組會議紀要》（[2020]5號）、以及政府信息網公開的信息《廈門市人民政府辦公廳關于印發閩臺（廈門）文化產業園核心區二期項目改造建設審核審批意見的通知》，本案合同項下的工業園區的物業使用性質于2020年9月29日已調整為商業用途，合同約定的目的已經實現。其三，宇軒逸公司自始至終在園區內正常經營“永青樂竺影視文創園”項目的房屋租賃業務，已完成絕大部分房屋及場地的租賃，屬于經營狀況良好。綜上，參會專家明確指出：永青樂竺公司已履行相關合同約定的義務，不存在違約的情形。

　　誰輸誰贏未定，案件已經進入廈門中院審理當中

　　針對兩家企業的糾紛，記者采訪了一審法院的相關法官，提出了關于雙方是否為租賃關系、影視文創園物業使用性質和永青樂竺公司法人是誰的問題。法院方面回應記者說：他那邊也不是完全的勝訴方，也沒有對另一方有不公正的裁決，即使是有定案的東西，也應該尊重法院的判決。如果對判決書有看不明白的，可以來法院咨詢，我們也會釋法答疑?，F在永青樂竺公司已上訴，該案件已在廈門市中院進行審理，還沒有生效，還在正常的程序中。

　　宇軒逸公司從2020年5月份開始，就一直負責這個項目招商、運營、物業、裝修等，記者隨即聯系了代表該公司負責永青樂竺影視文創園項目管理的鄭總監，他向記者表示：“因為我們本身不是做文創園的，也不是很內行，我們是做酒店管理和物業管理的，這個原來叫萬利達的地方，我們也不清楚他原來性質是工業的。因為他們是政府的重點招商引資，所以我們才會跟他簽的合同。其實說白了，我們也是沒有考察好，就相信對方的一邊支持，就把錢投到這個園區去了，因為我們是做配套。對他們影視公司來講，這三年疫情可能也比較困難，再投資去做這個也有難度。我們相信法院的公正判決，但這個可能要等兩三個月?！?/p>

　　隨后記者問到永青樂竺公司，總經理李波濤說：我公司與宇軒逸公司所簽訂的《協議書》第一頁中明確約定：“甲方向乙方對租賃房屋的權屬情況、現狀以及各項前期手續作了充分的介紹，乙方愿意依現狀承接經營”。

　　作為廈門市重點招商引資的影視文創項目，廈門永青樂竺影視文創園的發展運營，始終牽動著社會各界尤其是影視行業的神經。如今卻因為租賃欠款問題，陷入了復雜的訴訟過程。這其實并不是一家公司的經濟損失問題，更是一個影視文創行業的風向標。眼下，這個問題已經引起了行業的廣泛熱議。此案最終結果如何，媒體將繼續關注。