如何引領長租公寓行穩致遠，人物專訪姜紅

　　2009 年，IMA GROUP在南京開了第一家門店，意外受到歡迎。此后，又繼續改造了幾棟物業。敏銳的投資人聞風而來，并開始在全國市場做調研，結果發現這是一個龐大的市場，且無人涉足。彼時，酒店、地產火熱，資本蜂擁而上，沒有人注意到集中式公寓運營也可以成為一種商業模式。IMA GROUP就這樣意外地踏進了一個空白市場。然而最近的10年長租公寓領域發生了巨大變化。資本潮水般涌入，在市場掀起一片腥風血雨后，又迅速退散，留下一地雞毛。而起起伏伏中，IMA GROUP卻始終如一地穩健。如一艘巨輪穩穩的行駛在蒼茫大海，朝夕與共。IMA GROUP何以穿越風暴，引領行業健康發展？近日我們走訪了IMA GROUP投資開發部總經理姜紅。

　　姜紅執掌的投資開發部是公司最核心的部門，旗下設有戰略中心、開發中心、營建中心和科技中心。投資開發部負責評估行業的風險與機遇，制定資本、品牌、運營的戰略規劃，并在全國鋪設公司公寓業務，通過科技賦能對具體項目提供解決方案。在姜紅的領導下，IMA GROUP完成長租行業第一支資產證券化ABS產品的發行，開創長租領域融資手段先河；通過精準行業定位，聚焦租住本質，成功實現多品牌戰略，她一手打造的“共享居住平臺-白領公寓”引領行業新高度；同時她帶領科技中心首創智慧管理倉系統，為長租公寓的運營、萬物互聯精細化管理科技賦能。姜紅和她所帶領的團隊在一次一次的市場風暴中，審時度勢、深耕細作，始終保持強勁的生命力。如今公司已經在 31 個一二線城市建立起 500 家直營門店，總房量近 10 萬間，是行業內開業規模領先、經營時間最長的集中式公寓運營商。成為行業發展4.0標桿企業。姜紅也無疑成為長租公寓健康發展的領航者。

　　從城市打拼者到美好城市創造者

　　很多年前，姜紅只身來到上海，就職于華住酒店管理公司，從那時起姜紅的內心積淀了許多對城市打拼者深切的理解與關愛，繁華的城市，何處是家？這是每一個城市外來者的心聲，姜紅的內心埋下了一顆種子，萌生要為城市打拼者實現安家的宏愿。由于工作的關系，姜紅慢慢的接觸到了各類酒店公寓運營的相關知識，業務能力迅速增長，什么地段升值空間大，什么地段性價比高，什么配套設施升值潛力巨大，姜紅的腦子像一個酒店投資的評估數據模型庫。老板漸漸發現了她的潛能，并升職她為公司開發部高級總經理。姜紅深知，天道酬勤。她利用空余時間，帶著相機，不斷走訪上海的大街小巷，拍攝酒店布局結構，問詢房屋中介地段價格，去圖書館查尋大量專業知識，甚至到建筑工地現場考察。在專注與熱愛的加持下，不知不覺姜紅已經成為專業的酒店項目開發管理專家，并取得了稅務師、CMP國際注冊資產管理師、PMP全球項目管理師等多個專業資質。在華住，姜紅將所學到的知識得以綜合應用，姜紅負責了幾十處大大小小的酒店項目選址落地，為華住的長遠發展奠定基礎，姜紅也多次參與上海市酒店管理協會舉辦的行業座談會，分享對于城市酒店管理的經驗，為創造更美好的城市做出自己的貢獻。

　　打造行業首支資產證券化產品—ABS

　　2015年，姜紅為了能夠實現能讓更多人安家的理想，她告別了華住酒店管理公司，加入IMA GROUP擔任投資開發部副總經理。2015年《住房城鄉建設部關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，到中國首部專門針對住房租賃和銷售的法規《住房租賃和銷售管理條例 》的推出，都體現出政府大力發展與規范租賃市場的態度，對長租行業的規范化與服務升級提出更高要求。姜紅敏銳的覺察到了長租公寓發展的爆發期即將來臨。姜紅認為此時是擴張業務的最佳時間窗口，但公司資金的局限是制約業務發展的關鍵。商業地產的融資成本遠遠高于住宅地產，而對于輕資產運營的IMA GROUP來說，規范運作，立足長遠，是公司的經營優勢。姜紅憑借過硬的業務知識，推薦公司走資產證券化的道路，利用公司未來穩定的租金收益來對付融資成本，以達到融資需求。但資產證券化融資當時在長租行業沒有先例。姜紅并沒有因此放棄，她向公司提交了可行性分析報告，全權把控此次融資的要點、風險點。經過數月的努力，姜紅帶領團隊終于完成公司融資各項組織工作，2007年1月，IMA GROUP公開宣布“IMA GROUP公寓信托受益權資產支持專項計劃”設立，成為國內ABS(資產抵押債券)發行歷史上的首單公寓行業資產證券化產品。IMA GROUP公寓ABS基于在北京、上海、廣州等一二線城市經營的30處物業的4014間公寓未來三年的租金收入作為底層現金流，首創了“專項計劃+信托受益權”的雙SPV架構設計，發行規模3.5億元人民幣，通過分級機制、現金流評估及超額覆蓋、觸發制補充質押、保證擔保等內外部增信設計實現了全部優先級證券的AAA評級。由此姜紅開創了中國長租公寓資產證券化的先河，繼IMA GROUP之后，招商蛇口、碧桂園等房企系長租公寓企業紛紛推出資產證券化融資項目，據有關數據統計，2018年中國50家企業在長租公寓資產證券化方面，發行規模已達107.21億元，比2017年快速增長168%，姜紅破局先行，引領行業規模快速發展。

　　細分市場，首推多品牌戰略，促行業行穩致遠

　　當市場進入瘋狂的融資熱潮時，姜紅卻異常冷靜，她認為長租公寓的本質是一門專注百姓租住的長期生意，不是暴利行業，更不是資本的游戲，在整個市場供給大爆發的情形下，租賃市場的結構卻發生了變化，原來70后一代愿意租的房子，90后一代是不愿意租的，存量升級需求是長租公寓持續發展的主要驅動力。因此投資開發部，在姜紅的帶領下，深入分析存量結構，開始進軍多品牌戰略。“白領公寓”、“宿舍公寓”、和“青年公寓”多個品牌依次問世，其中“白領公寓”第一次為行業樹立了高端公寓標準，并贏得消費者的一片贊譽。

　　“白領公寓”“宿舍公寓”是姜紅完成心中理想的兩款經典品牌，實現了為城市打拼者安家的宏愿。“白領公寓”以“共享居住平臺”為品牌核心理念，滿足了城市白領對于家的所有期盼與想象，它突破了時間和空間的壁壘，高科技賦能公寓運營、疊加社區綜合服務為城市白領創造了居住如家并優于家的共享居住平臺，引領消費者從購房思維向租房思維快速轉變。目前“白領公寓”項目是國內創業系最大規模的公寓品牌，它是共享居住平臺是共享經濟延申的產物，也是一次居住理念上的創新，引領了行業品牌定位的新高度。

　　“宿舍公寓”是姜紅專門對城市藍領設計的B2B公寓品牌，通過建立定制化+標準化的公寓產品，并提供方便、舒適、智能的住宿服務，幫助國內科技巨頭企業如騰訊、大疆創新等留住優質人才，不僅提升了藍領住宿條件，同時并降低企業用工成本，促進城市和諧發展，IMA GROUP也因此成為國內企業員工住宿解決方案的領導者。

　　2020年10月，姜紅參與第一屆住房租賃產業聯盟大會，參會企業達50多家。該大會旨在深入落實十九大報告提出的“房住不炒”理念，加強聯盟成員之間的信息、技術、服務的融合與共享，推動形成金融服務、市場經營和政府管理的有機統一和相互促進；為構建規范、高效、共享的住房租賃體系，提供優質的住房租賃產品和服務，成就品質安居新生活貢獻新力量。姜紅在會上發表《賦能品牌》的演講，介紹了IMA GROUP跨業態、跨模式、跨品牌的發展模式，通過直營、加盟、托管、合資、咨詢合作等多種合作方式，高效管理自有品牌以及合作品牌。激勵更多的長租公寓企業抓住朝陽賽道，確立自己的品牌定位。

　　首創長租公寓智慧管理倉系統，科技賦能企業

　　2019年5月，《國務院2019年立法工作計劃》中明確，住房租賃條例被列入2019年立法工作計劃，希望通過使用價值的回歸、租售同權的預期，逐步轉變中國人住房購房的傳統觀念。姜紅從業二十年，對酒店長租公寓行業積累了相當的行業經驗，政策的大力扶持，無疑開啟了租房行業發展的新格局，但同時市場一時間眾多房企轉型進入長租公寓領域，市場競爭加劇。為了擺脫同赤化競爭的惡性循環，姜紅帶領團隊深度調研市場，在眾多的消費群體中，40%的年輕人可以接受終身租房，而這40%的年輕人更以85、95后突出，這一群新生代對新環境和新技術有天然的適應力。姜紅集合團隊的市場分析數據，更加堅定了走科技創新的道路，雖然當時市場還沒有一家長租公寓企業展開實踐研究，但姜紅明白越難走的路，才是生路。2020年姜紅率上百人科研團隊，先后投入近8000萬資金，首創了長租公寓智慧管理倉系統，建立了長租公寓第一條完整的智能生態圈，并兼具成為集數字運營、智能物聯、業財一體等整套公寓管理的數智化解決方案提供商。

　　智慧管理倉系統以BI大數據駕駛艙為基礎依托，在姜紅的帶領下，從開始就走自主創新的道路，姜紅匯聚了國內頂尖的數字化建模頂尖人才，建立了國內長租公寓領域首個由模型算法專家和技術人員聯合攻堅的數據實驗室，通過數據加密、雙盲碰撞、隱私算法等技術手段，攻克了實現數據深度融合的安全穩定的運行環境，將BI數據駕駛艙的應用領域擴寬，運行速度提高，使智能物聯、數據運營、財務智能化成為可能。姜紅為了建立更加自由、暢通的物聯終端連接載體，正在與國際上最先進的操作系統運營商進建立業務合作新框架。同時使IMA GROUP成為該領域領先的社區智能及云服務提供商。目前有多家知名開發商如綠城、仁恒已與公司展開智能項目合作。姜紅開辟了行業上下游產業鏈的商業價值。引領了長租行業智能化的轉型升級。

　　人工智能的浪潮滾滾而來，當今世界的產業格局在顛覆的基礎上重塑格局，中國的長租行業也迎來行業的長周期賽道，姜紅這位長租公寓領域的弄潮兒，在深度學習中思考，在深度學習中升華，她助力IMA GROUP在激烈的市場競爭中，成為創業系管理時間最長、管理規模最大的運營商，同時她又胸懷天下，助力整個長租公寓行業行穩致遠，以“強者”的姿態，不斷翻越行業發展的一座座高峰。