房地產板塊跑輸大盤 行業整體利潤率有望企穩

6月2日，申萬房地產板塊跌0.10%，報收3770.75點，日成交額超過200億元。板塊內個股表現分化，陸家嘴以6.41%的漲幅領漲，華僑城A、華夏幸福、泰禾集團、世茂股份等跟漲；西藏城投、皇庭國際雙雙跌停，珠江股份、世聯行、魯商發展等跌超5%。

　　回顧房地產板塊近階段走勢，該板塊五日漲幅為0.47%，今年以來則下跌1.45%，整體跑輸大盤。據山西證券統計，近兩周來看房地產板塊成交量有所回升。該機構研報顯示，上周申萬房地產行業共成交983億元，成交額和成交量環比分別上升140.48億元和17.88億股。從資金流向來看，上周房地產板塊資金凈流出19.2億元，3月以來板塊資金總體呈流出趨勢。估值方面，當前地產板塊估值僅高于銀行和建筑裝飾板塊；縱向來看，目前板塊估值仍處于近10年較低水平。

　　今年3月以來，全國大多數重點城市商品房成交面積已達到往年較高水平，成交總體比較活躍。從房地產上市公司前五個月銷售業績來看，規模房企繼續保持穩定增速。中指院近日公布的數據顯示，1月至5月碧桂園以超過3500億元的銷售額領先各大房企，中國恒大、萬科、融創中國、保利發展合計銷售額突破2000億元，招商蛇口、華潤置地、綠地控股、世茂集團、中國金茂、龍湖集團等突破千億規模。

　　中指院分析稱，隨著房地產行業進入新周期，房企間競爭將會更加激烈。“三道紅線”、土拍“兩集中”等政策陸續出臺，既考驗著房企在融資、拿地方面的能力，也是對房企銷售回款的嚴峻考驗。

　　業績層面，近日申萬房地產板塊當中多家上市公司陸續發布2021年上半年業績預告，多數企業實現同比正增長。其中，合肥城建、中州控股、深深房A預告上半年凈利潤增幅均超過50%。

　　政策方面，房地產市場“房住不炒”調控總基調持續不變，受“三道紅線”限制，降杠桿趨勢也在延續，資金監管成為監管層針對房地產調控的重點方向。近日，銀保監會表示，針對一些城市經營貸違規流入房地產的苗頭，銀保監會會同住建部、人民銀行采取措施，保持監管高壓態勢，促進房地產市場平穩健康發展。數據顯示，截至4月末，銀行業房地產貸款同比增長10.5%，增速創八年來新低，2021年以來持續低于各項貸款增速。

　　國信證券分析認為，中短期來看，房地產市場銷售端的高景氣可能繼續驅動土地端的高熱度，房企拿地利潤率難見系統性改善。短期內地產股可能仍難有明顯超額收益，但中長期來看，房企補庫的動機會邊際降低，行業整體利潤率有望企穩，具備優秀管理能力的房企將脫穎而出。個股方面，看好貨值充沛的房企，以及持有型資源較多的房企，二者的補庫壓力相對較小，同時亦能充分分享資產升值的收益。

　　山西證券認為，房地產上市公司當中，行業龍頭和二線龍頭市占率保持上升，未來兩年業績將保持穩定增長。較低的估值和較高的業績確定性，行業龍頭和部分二線龍頭具有較高的安全邊際。