險資投資不動產掀起“小高潮” 未來或將繼續“買買買”

近期，險資機構的不動產投資掀起“小高潮”，多家公司出手購買不動產項目或投資不動產項目對應的開發主體。

　　業內人士認為，從險資的配置需求來看，不動產是較好的選擇之一；同時，當前險資投資不動產的時機較好，因此市場比較熱鬧。預計未來一段時間，不動產投資仍將是險資的“心頭好”。

　　多家險資機構出手

　　近期，險資機構青睞不動產投資，開啟了“買買買”模式。

　　大悅城近日公告稱，其控股子公司西單大悅城與中郵保險簽署了《產權交易合同》，向后者轉讓西單大悅城持有的北京昆庭100%股權及相關債權，成交價格約為42.56億元。

　　北京昆庭的主要資產為位于北京市東城區安定門外大街208號的中糧·置地廣場項目，2018年竣工投入使用，產權年限至2060年9月份。

　　世茂集團控股有限公司（以下簡稱“世茂集團”）、上海世茂股份有限公司近日公告稱，控股子公司珠海海新企業管理有限公司擬將其持有的珠海世茂新領域房地產開發有限公司（以下簡稱“珠海世茂新領域”）50.99%股權轉讓給國壽星灣（天津）企業管理合伙企業（有限合伙），將其持有的珠海世茂新領域0.01%股權轉讓給國壽啟航壹期（天津）股權投資基金合伙企業（有限合伙），此次合計51%股權轉讓交易價格合計為39.1億元。

　　珠海世茂新領域的主要業務為發展位于珠海的綜合商業及商用綜合體開發項目。目前正分為六期開發，包括酒店式寫字樓、商業物業、酒店及展會中心。

　　此外，根據萬科企業股份有限公司公告，其全資子公司北京萬永房地產開發有限公司與華泰資產管理有限公司簽署協議，通過設立一個或多個不動產債權投資計劃向華泰資產申請融資，融資本金金額合計不超過40億元，融資期限最長為10年。

　　投資時機較為有利

　　事實上，從今年前三季度來看，險資投資不動產整體較為活躍。據中國保險行業協會披露的信息，今年以來，平安人壽、友邦人壽等保險公司陸續發布大額不動產投資公告，出資額從幾十億元到上百億元不等。

　　對于險資青睞不動產投資的原因，一家保險資管公司相關負責人對《證券日報》記者表示，從資產配置的角度看，優質不動產投資能帶來穩定的現金流，且投資規模較大，與險資的屬性較為匹配。

　　從近期險資投資的不動產質量來看，上述保險資管公司負責人表示，這些項目大多位于經濟發達城市的核心地段，資產質量較好。例如，據中企華資產評估有限公司出具的資產評估報告，截至評估基準日2023年4月30日，北京昆庭凈資產評估值為243774.29萬元、增值率為125.4%，主要增值原因是在投資性房地產中核算的房屋以成本價計量，其所處區域房地產市場狀況較好，該區域市場整體趨勢呈現一定上漲，導致房地產價值增加。

　　從當前險資投資不動產的時機來看，建誠晟業總經理苑承建對《證券日報》記者分析稱，前些年商業地產、辦公樓供應較多，但當前房地產行業仍處在較為低迷的時期，辦公、商業的需求有所減少，商業辦公地產的價格持續下降。經濟發達地區的城市核心區域不動產項目特別是辦公樓資產，呈現出較高的投資價值。

　　此外，由于部分房地產企業資金緊張，為了緩解資金壓力，選擇將原來持有的核心城市核心區域的優質商業辦公項目出售，對于買方而言，也有較好的談判空間。

　　從出讓原因來看，世茂股份表示：“公司目前正經歷流動性困難與風險，公司債務正處于持續展期之中。在此背景下，本次交易是公司基于下屬子公司實際經營情況以及未來發展所做出的審慎判斷。”

　　中國保險資產管理業協近日發布的報告顯示，去年，險資加大了對投資性房地產的配置力度，投資性房地產投資規模同比增長超兩成。著眼未來，苑承建認為，核心城市核心區域的商業辦公項目仍然有旺盛的需求，具有較高的投資價值，多數項目出租率較高且穩定。對于險資而言，配置此類項目，一方面具有較理想的投資安全邊界，另一方面可以形成穩定的投資回報，當前項目作為優質資產還可以繼續融資，且可以享受到項目長期增長帶來的收益，可謂一舉多得。預計未來一段時間，險資仍會加大對這類資產的布局。