房屋買賣合同糾紛增多 房屋交易監管待加強

房屋買賣雙方均應自覺遵守國家房地產登記制度及有關政策，誠信交易并積極采取措施防范潛在交易風險。購買房屋后應及時辦理房屋權屬登記，對于明顯低于市場價格的房屋，買房者應謹慎購買，認真審查房屋產權登記情況。

　　近年來，房屋買賣合同糾紛案件數量和涉案標的額均大幅上升，有的當事人不服司法裁判，向檢察機關提出監督申請。最高人民檢察院5月9日公布數據顯示，2023年一季度共辦理房屋買賣合同類民事訴訟監督案件800余件。

　　最高檢第六檢察廳四級高級檢察官助理李大揚介紹，房屋買賣合同糾紛案件的特點主要為房屋出賣人“一房二賣”給買受人造成經濟損失，房屋實際所有人與權利證書登記人不一致產生房屋權屬爭議，房屋買受人購買明顯低于市場價格房屋容易給自身造成損失。

　　我國全面實行不動產產權登記制度，目前不動產統一登記制度體系已基本成型。實際交易活動中，“一房二賣”指房屋出賣人違反誠實信用原則，將同一特定房屋先后或同時出賣給兩個不同買受人。在房屋買賣合同中，當事人借名買房、合伙買房導致房屋實際所有人與權利證書登記人不一致，易產生房產權屬糾紛。李大揚表示，合伙買房當事人應簽訂相應內部協議，留存購房款支付憑證等能夠充分證明房屋真實權屬關系的證據材料。

　　在房屋買賣活動中，房屋權利證書登記人有時并非房屋實際所有人。在房屋名義登記人出售房屋，而實際所有人對出售行為未予追認的情況下，該行為屬無權處分行為。這種情形下，如果賣房者購買房屋的價格明顯低于市場價格，其購房行為可能不構成善意取得，將不受法律保護。

　　“監管部門應重點關注二手房買賣中的‘陰陽合同’問題。”中國社會科學院財經戰略研究院城市與房地產經濟研究室副主任李超表示，一旦出現爭議時，會嚴重影響房地產交易安全和消費者合法權益。

　　為確保存量房交易資金監管安全，不少地方出臺舉措，加強監管。如廈門近日發布《廈門市存量房交易資金監管辦法》，將于今年6月1日起施行。該辦法明確，交易資金監督機構或交易當事人應在商業銀行設立存量房交易結算資金專用存款賬戶，對交易資金進行監督管理。

　　在二手房交易中，“陰陽合同”大量出現。“陰合同”是顯示買賣雙方真實的成交價格；“陽合同”是在辦理繳稅或者房屋過戶時，買賣雙方為達到避稅或少納稅的目的，向有關部門虛報房屋交易價格而簽訂的另一份合同。

　　“陰陽合同”引發糾紛，多與房產中介活動有關。針對房地產經紀機構利用市場優勢地位收取過高費用、未明碼標價、捆綁收費、濫用客戶個人信息等問題，5月8日，住建部、市場監管總局聯合發布《關于規范房地產經紀服務的意見》進行規范。在規范簽訂交易合同方面，意見明確，房地產經紀機構促成房屋交易，應當通過房屋網簽備案系統辦理房屋買賣、租賃合同網簽備案。

　　檢察機關提示，房屋買賣雙方均應自覺遵守國家房地產登記制度及有關政策，誠信交易并積極采取措施防范潛在交易風險，避免引發不必要的民事糾紛甚至民事訴訟，最大限度維護交易安全。

　　專家建議，購買房屋后應及時辦理房屋權屬登記，避免賣家再次出售房屋給自己造成損失。對于明顯低于市場價格的房屋，買房者應謹慎購買，認真審查房屋產權登記情況。（經濟日報記者 李萬祥）