探訪北京新房市場：項目冷熱不均 房企忙推盤

“金九銀十”傳統旺季疊加“認房不用認貸”政策支持，近期，北京新房市場出現些許暖意。

　　10月12日，《證券日報》記者一走進北京市豐臺科技園附近的招商臻園營銷中心大廳，便看到不少意向購房者正在跟置業顧問洽談買房細節。據現場銷售人員介紹，該樓盤定于10月15日開盤，9月初售樓處開始營業至今，已經收到近200組購房意向金。

　　事實上，除招商臻園外，北京多個新樓盤都取得了不俗成績。有銷售人士向《證券日報》記者表示，隨著“認房不用認貸”政策出臺，部分樓盤在一兩個月內實現清盤。不過也有業內人士表示，整體來看市場冷熱不均。

　　新房市場信心提振

　　“9月份，西紅門的橡樹灣項目賣得最好，開盤兩個月左右就已基本清盤；10月份，朝陽區的保利天匯項目于12日晚開盤，600多套房子一夜之間就賣掉500套，成交額達45億元。”走訪過程中，有房產中介人士向《證券日報》記者透露。

　　豐臺區某樓盤的置業顧問也表達了類似觀點，“本樓盤南區有300多套住宅可售，僅9月份就賣出了90多套。”

　　“金九銀十”疊加政策支持，近期，北京新房市場信心得到提振。

　　中指研究院數據顯示，9月份，北京新建商品住宅簽約5891套，環比增長42.9%。10月份以來截至10月12日，雖然受國慶假期影響，北京新建住宅成交1468套，日均銷售套數較9月份下降37.7%，但仍較去年同期增長15.5%。

　　在同策研究院研究總監宋紅衛看來，“考慮到已售未備案的情況，以及10月份入市項目增加，‘銀十’成色可期。”

　　不過，也有另一種現象值得關注，部分遠郊樓盤即便是現房銷售，也仍較為冷清。近日，記者來到北京房山區某項目處，盡管該樓盤開盤已近3年，但從現場情況來看，仍有多棟房屋在“加推”當中。

　　據中指研究院監測數據，截至2023年9月份，北京房山區商品住宅可售面積為82萬平方米，按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為16.3個月，較上月延長0.8個月。

　　“受庫存結構影響，郊區市場庫存壓力更大，購房者對這類區域偏謹慎，而部分核心區庫存相對不足，這也導致市場整體呈現冷熱不均的情況。”中指研究院分析師孟新增向《證券日報》記者表示，房山區新房市場去化相對較慢，可售面積出清周期相對較長。此外，部分板塊新房項目同質化嚴重、競品較多，也是導致項目去化不理想的原因。

　　記者在走訪遠郊地區部分樓盤時發現，其面臨的競爭壓力不小，銷售并不理想。此外，房企在得房率、贈送面積以及裝修交付標準上也展開競爭。

　　改善需求大量釋放

　　記者在走訪中發現，眾多房企的產品策略調整為以改善型戶型為主。以招商臻園為例，該項目規劃建設的92%以上戶型為4居大戶型。北京城建·龍樾天元等樓盤銷售人員也告訴記者，只有頂樓以及部分樓棟存在少量二居三居，其余均為大戶型房源。

　　諸葛數據研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，在“認房不用認貸”政策落地后，改善需求大量釋放，大量改善客群入市，很多房企抓住政策窗口期適時推盤。

　　“新政實施后，北京樓市分化明顯，首先是剛需和改善型需求釋放分化，新政對于改善型需求影響較大，對應的中高端改善盤項目去化良好，從購房者來看，超過四成是賣舊再置業的改善需求。”宋紅衛表示，區域分化方面，北京四環內項目去化加速，出現了熱銷盤，五環外項目去化壓力仍然較大。

　　“‘認房不用認貸’政策實施后，一部分購房需求在短期內集中釋放，短期推高北京新房的成交量。國慶假期，新房售樓處帶看量有所增加，但購房情緒較政策出臺前期有所回落，市場表現整體較穩定。”孟新增說。

　　事實上，今年上半年，隨著房地產行業深度調整，北京土拍供應規模大幅下降，相應的供地周期也有所拉長，不過每個批次里均有優質地塊。

　　據了解，上述提及的橡樹灣項目為今年5月初土拍的熱門地塊——西紅門鎮6005地塊，彼時華潤置地和中鐵置業以37.26億元+1.8萬平方米現房銷售面積競得該宗地塊，溢價率15%，此前該板塊周邊已3年未有新房入市。而朝陽區保利天匯所在的東壩地塊，亦為今年6月份第三場土拍最熱門地塊。

　　從拿地到開盤花費4個月左右時間來看，也足見眾多房企為趕上“金九銀十”銷售旺季的工作效率。

　　展望四季度，多位分析人士認為，作為房企沖刺業績的重要節點，其不僅會增加優質項目供應，同時部分項目還會有一定的優惠，這會加速北京的改善群體入市。因此，四季度北京樓市會保持一定的熱度，尤其是10月份和11月份成交有望翹尾收官。