房地產市場呈邊際改善跡象

??2023年，我國房地產市場呈現“前高中低后穩”態勢。當前房地產市場仍處于調整周期。隨著經濟持續恢復向好，在一系列優化調整政策作用下，近期房地產市場一些指標繼續呈現邊際改善跡象。

??供求關系發生重大變化

??今年7月召開的中央政治局會議提出，“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”，這是黨中央立足我國經濟社會發展階段和房地產自身發展規律作出的重大判斷，具有深遠意義。

??我國住房發展的主要矛盾從總量短缺轉為總量基本平衡，結構性供給不足。城鎮戶均住房已超過一套，房屋新開工、銷售額出現一定回落并進入平衡周期，屬于房地產市場發展到一定階段必經的過程。從結構上看，居民住房需求從“有沒有”轉向“好不好”，對好房子的需求還很旺盛，對改善居住條件有更高追求。因此，房地產市場仍有廣闊發展空間。同時，保障性住房供給不足、大城市房價過高、新市民青年人住房困難等問題仍然存在，需加大保障性住房建設和供給力度。

??今年，我國商品房交易結構中二手房占比提高。前11個月，全國一手房交易量下降，二手房交易量上升，一二手房合計實現同比正增長，說明住房需求保持穩定，沒有出現明顯收縮，而是交易結構發生了變化，二手房交易替代了部分新房交易。

??住房和城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛表示，今年前11個月，二手房成交量占新房和二手房交易總量的比重近40%，較上年同期提高10個百分點，部分主要城市二手房成交量占比超50%。二手房交易占比提高，從短期因素看主要是受新房銷售面積下降的影響，從長期因素看則是房地產進入增量存量并重發展階段的必然趨勢。

??房地產對宏觀經濟的貢獻，從增量拉動為主，轉向增量存量帶動并重。二手房交易占比提高，能夠帶動家居、家電、家裝等下游產業發展，存量住房運營能夠帶動中介租賃物業行業發展，房地產業作為服務業的特征更加明顯。

??多措并舉防風險促轉型

??住房和城鄉建設部部長倪虹近日表示，今年以來，住房城鄉建設部門積極采取措施，增信心、防風險、促轉型，會同有關部門出臺“認房不用認貸”、降低首付比例和利率、實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策、降低二手房買賣中介費等政策工具，指導地方因城施策、一城一策、精準施策穩定市場。

??各地因城施策，自主調整優化房地產調控機制。不少城市還出臺稅收減免、提高住房公積金貸款額度等措施，多措并舉滿足居民合理住房需求。

??穩妥化解房企債務違約風險。針對部分房企出現債務違約風險，金融管理部門出臺一系列支持政策，提出一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，支持暫時資金鏈緊張的房企解決短期現金流緊張問題，促進其恢復正常經營，堅決防止債務違約風險集中爆發。

??保交樓的推進是化解房地產市場風險的重要抓手，在提振市場信心方面發揮了重要作用。今年以來，保交樓項目加快建設交付。數據顯示，截至目前，350萬套保交樓項目已實現交付超268萬套，交付率超76%。保交樓還帶動了房屋竣工面積明顯增長，房屋陸續交付，對化解房地產領域矛盾糾紛起到了積極效果。

??構建房地產發展新模式

??展望2024年住房和房地產市場工作，倪虹表示，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應房地產市場供求關系發生重大變化新形勢。穩定房地產市場，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，優化房地產政策，持續抓好保交樓保民生保穩定工作，穩妥處置房企風險，重拳整治房地產市場秩序。

??倪虹表示，要構建房地產發展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期基礎性制度，實施好“三大工程”建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題，下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道。

??加快規劃建設保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”建設，是根據房地產市場新形勢推出的重要舉措。

??規劃建設保障性住房，是完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關系的重大改革。倪虹介紹，這次改革的重點是拓展了配售型保障性住房的新路子，最終是實現政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。這就要求城市黨委、政府擔負起主體責任，解決好群眾的住房問題，尤其是新市民、青年人的住房問題。

??城中村改造，是解決群眾急、難、愁、盼的問題，是重要的民生工程。重點是要消除安全風險隱患，改善居住環境，促進產業轉型升級，推動城市高質量發展。

??“平急兩用”公共基礎設施建設是統籌發展和安全、提高城市韌性的重大舉措，關鍵是平時用得著、急時用得上。

??倪虹表示，當前，我國房地產市場正處在轉型期，未來持續發展仍有堅實支撐。隨著中央各項決策部署的持續落實，隨著房地產發展新模式的逐步建立，一定能夠推動房地產轉型升級、實現高質量發展，讓人民群眾住上更好的房子。（記者 亢 舒）