樓市又見“冰火兩重天”

　　我國房地產市場歷經多年的發展，住房已經實現總體供需平衡，甚至出現了局部過剩。對于非熱點的三四線城市和縣城，房地產開發切不可脫離地方產業發展和人口實際再盲目上馬。

　　樓市正在經歷“冰火兩重天”。當眾多城市房價上漲，旨在抑制房價過快上漲的調控政策“補丁”一個接一個的時候，個別三四線城市和縣城的樓市卻成交低迷，價格下降，乏人問津。

　　你是否也收到過海景房廣告宣傳頁？在濱海小城，買上一處海景房，可以度假，又能讓投資保值增值，很多人動了心，很多人也因此虧了錢。以海景房為噱頭，一些濱海小城大肆進行房地產開發，由于供給過剩，房價明顯下滑，當地房地產業陷入十分尷尬的境地，很多曾來投資的人后悔不迭。

　　不只是一些濱海小城，一些旅游資源豐富的城市，通過養老、度假等概念吸引人們置業。實際上，這些濱海或旅游小城的基礎設施并不完善，很多連高鐵都沒通，房地產項目所在區域交通不發達，配套設施不完善，生活不便利，僅在旺季熱鬧一陣，一到淡季則是處處蕭條，難以形成長久的人氣和吸引力，市場萎靡也就不足為奇了。

　　還有個別三四線城市和縣城，以高鐵開通為由頭過度開發房地產，炒作房價。這些三四線城市和縣城缺少產業支撐，經濟發展后勁不足，盲目進行房地產開發的結果是供給過剩，進而出現房價下跌。

　　隨著一二線熱點城市房價高企，投資成本提高，風險加大，加之很多熱點城市實施房地產調控限購政策，外地人不具備購房資格。于是，投資客將目標轉向了濱海城市、旅游城市以及有高鐵等利好消息的三四線城市或縣城。然而，投資房產不是穩賺不賠的買賣，購房有風險，投資須謹慎。

　　還有一類城市更值得關注和警惕。一些非熱點的三四線城市和縣城，隨著前些年棚改退潮，需求已經明顯不足，但是土地和新建商品住宅的供應量還在不斷增加。

　　貝殼研究院的數據顯示，2020年全年，統計監測的163個三四線城市中有123個城市有土地流拍，占比高達四分之三。29個城市的流拍率超過20%，主要集中在華中、東北、廣東以及云貴桂地區。2020年國家統計局監測的35個三線城市中，有13個城市二手住宅價格下跌。

　　當前，一些三四線城市和縣城出現商品房供給過剩，折射的仍然是一些城市對房地產過度依賴的現狀。經濟發展難以找到其他突破口，而土地出讓能給地方財政帶來好收益，對地方經濟的拉動能夠起到立竿見影的效果，這使得地方政府不肯擺脫對房地產的過度依賴。

　　事實上，過度依賴房地產的老路是走不通的。如果任由供給過剩的狀況加劇，最終結果可能是泡沫不斷累積，大量住房無人購買，給地方財政造成負擔，甚至引發金融風險。

　　未來，支撐房地產市場發展的重要因素是城市的產業、人口基礎和居住品質。我國房地產市場歷經多年發展，住房已經實現了總體供需平衡，甚至出現了局部過剩。針對非熱點的三四線城市和縣城，房地產開發切不可脫離一地產業發展和人口實際再盲目上馬，而應科學規劃，精細研判，避免過剩，力促供需平衡。

　　不過，局部的過剩和經營慘淡，不代表這些商品房就沒有機會發展，隨著人口老齡化加劇和人們對居住品質要求的提升，養老地產和旅游地產等恰恰是有廣闊前景的，關鍵是不能脫離實際過度開發。未來的市場，越是細分領域，越是高品質，越有可能贏得更多機會。